東京湾岸、晴海で建設中の東京オリンピックの選手村は、オリンピック・パラリンピック後はハルミフラッグという名前のマンションとして販売されます。選手村の跡地は、5000戸を超える超巨大な街として生まれ変わります。コロナの影響で販売活動が休止されていましたが、８月下旬からモデルルーム公開が再開され、販売が21年11月中旬から行われることが発表されました。
目次
ハルミフラッグ概要
東京オリンピックの選手村の跡地は、ハルミフラッグという名前で開発されます。ハルミフラッグは、湾岸エリアの再開発事業区域面積約18ha、賃貸住宅もいれば24棟5,632戸に1万2,000人が住む超巨大な街です。三井不動産や住友不動産など11社が手掛けます。
具体的には、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT 都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業の11社が共同で開発し販売を行います。販売サイトはすでにオープンしていて、三井不動産のサイトから見ることができます。
ハルミフラッグの分譲エリアは、4街区（シービレッジ）、5街区（サンビレッジ）、6街区（パークビレッジ）の3街区からなり、分譲戸数4,145になります。
まず売り出されるのはタワーマンションを除いた14階～17階のマンション2,690戸。
ハルミフラッグのタワーマンションは、5街区と6街区にあります。タワー棟は分譲戸数が1455戸です。
ハルミフラッグで個人的に気になるエリアは、タワーマンションと5街区と6街区の公園沿いのエリア。それぞれA棟です。
レインボーブリッジが好きなので、公園越しにレインボーブリッジが眺められると思うとそれだけでワクワクしてしまいます。
ハルミフラッグのタワーマンション
ハルミフラッグのタワーマンションは50階建て。眺めも良く、ハルミフラッグの街の真ん中で学校や商業施設にも近く利便性も良さそう。
普通に考えれば、値段はタワーマンションの方が高いのでしょうが、マンション価格は相場モノ。
価格は売り出し時期の経済環境にもよるので、もしかするとタワーマンションの方が安くなる可能性もあります。
晴海フラッグの良いところ
眺め
住めばすぐ飽きるともいわれますが、眺めのいい場所は気持ちがいいですよね。
間取り
ハルミフラッグの最多住戸専有面積帯は、85㎡台で計220戸！
平均の住戸専有面積はどれぐらいかわかりませんが、都内のマンションよりも広めなものとなりそうです。
タワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡とタワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡となるそうです。
大きな間取りがあるのも、多人数世帯としては嬉しいね。
トイレも二つあるし。4街区に大きな間取りのお部屋が多数ある印象です。
間取りはこちらに多数掲載されています。モデルルームでも間取りが入ったプランシートをもらえますが、ごく一部
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/plan
廊下の幅の広さをアピールしているのはグッドなポイント。
パラリンピックの選手村としても使う配慮でしょうか？
標準的な天井高は居室で2.5メートル。一部棟の一部階は2.7mや3.1mの仕様もありますが、ごく一部に限られています。
都内の仕様の高いマンションや、海外ではもっと高いので、標準仕様でもｍとは言わないまでも、いまよりせめて0.2メートル高いぐらいだと良かったんだけどなと思います。
著名建築家丹下健三が設計した赤坂プリンスホテルは解体されてしまいましたが、その理由の一つは天井高の低さ。ちなみに赤坂プリンスホテルの天井高は、寝室で天井高2.4ｍ、廊下は2.1ｍでした。天井高は一度立てると変えられないスペック。資産価値が落ちないレガシーを目指すなら高めにとって欲しかったと思います。
公園
街の中に公園が。子供がいる家族には理想的な環境かも。
街のはずれにはフェリーターミナルがあります。
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プール・図書館
ハルミフラッグの敷地内に出来る小中学校のプールを区民が使えるようです。
区立図書館は、晴海フラッグ内ではありませんが、2号線を渡ったところに新しくできます。
歩車分離
個人的にこれはグッド。
なにより安全だし景観もスッキリしていていい。
車も汚れないしいいですね。
駐車場は住戸の数の半数ぐらいです。
晴海フラッグの悪いところ
「住めば都」となるのでしょうが、晴海フラッグの気になるところもチラホラ。
再開発される前までは何もなかったので、文化的な施設や職場や学校までの遠さ、アクセスの不便さがどうしても気になります。
それを消し去るような価格だといいのですが、どうかな？
立地・交通の便
晴海フラッグの決定的な欠点は交通の便の悪さ。
物理的な距離は確かに東京の中心部に近い。
でも時間な距離はかなり遠い。東京駅迄バスで30分。ドアtoドアで東京駅近くのオフィスなら1時間は覚悟した方がいいかも。
電車を移動手段として使わない人にはいいかもしれません。
バス便以外は、最寄り駅まで徒歩30分。もはや。陸の孤島。というか文字通り孤島。
しかも最寄り駅は大江戸線の勝どき駅。大江戸線は新しい地下鉄なので、深いところにホームがあり、駅の入り口から電車に乗るまでにはさらに時間がかかる。
大江戸線から降りる駅も深い場所にあるので、かなり不便な路線。
BRTも所詮はバス。連接バスでも定員130名程度と電車の1両にも満たない。輸送力は高くない。しかもハルミフラッグを通るのはピーク時でもわずか1時間に6本！
激混みするのが目に見えています。しかも終着駅が新橋駅なので、汐留界隈で働いている人は別として、そこから乗り換えがまた面倒。これは通勤大変だ。
BRTではない普通のバス便もあるけれど、人口が増えた後、渋滞がどの程度ひどくなるかどうか。
雨の日に会社にいつもより早くいかなければいけないとかいうのは嫌だな～。
おそらくマンションのセールスは交通の便の悪さを気にしていて、BRTや将来の決まっていない地下鉄計画を全面的に押し出してくるでしょう。
【東京駅-銀座-晴海-国際展示場】東京湾岸地下鉄計画と実現の可能性
でも、専業主婦の家庭で、職場がこの近くだったり、車通勤するような人にはいいかも。
朝夕ラッシュは、浜松町との間で水上バスをピストン運行してくれれば、面白いと思うんだけどどうかな？
参考リンク：
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sensyumura/transport/
引き渡し時期が遅い
2019年5月発売開始で入居開始は2023年3月とされていましたが、コロナの影響で遅れています。
ハルミフラッグの入居時期は24年4月頃とされています。
オリンピックは21年8月終了なので、もっと早く使わせてもらえないものなのでしょうか？
まだまだ3年先なので、金利が上昇したら支払価格が数割上昇してしまう、というリスクがあります。
融資の実行は引き渡し後なので、金利が上昇しても固定金利で金利を固定することができず、指をくわえて金利（入居後の月々のローン支払）が上がるのを眺めているしかない。
どういう事かというと、日銀は、足元でジャンジャンお金を刷って超低金利政策を維持していますが、これは世界的に見ても歴史的にみても超異常事態。米欧はすでに超低金利政策を終えて、利上げを行っています。
日本でも、いつ利上げを行うかは、経済情勢次第なのでしょうが、この利上げの時期がマンション完成前迄に来る可能性が十分あるわけです。
例えば、35年5000万円で借りた場合、毎月の返済負担額がどれだけ増えるかを計算しました。
結論から言えば、1.5％の金利が3％になるだけで支払い額が1600万円増えます。
「7000万円でマンションが買えってラッキー!」と思ったら、実際は支払い額が1600万円増えちゃって、8600万円のマンションを買ったことと同じになる可能性も十分あるわけです。
ローンをするときは、こういうリスクもしっかり織り込んでおく必要があります。
5000万円を固定金利元利均等払いで借りた時の毎月のボーナス返済金額を計算してみた表がこちら。
実際には、月々の支払いは、ローン返済金に加えて、税金、管理費諸々がかかる事に注意してください。（ローン返済額だけで済めるわけではないので、ローン返済額が家賃より少ないからOKというっ考え方は危険。）
| 金利1.5％固定 | 金利2.5％固定 | 金利3.0％固定 | |
| 毎月返済額 | 153,092円 | 178,747円 | 192,425円 |
| 総支払額 | 64,298,491円 | 75,073,795円 | 80,818,202円 |
金利上昇は資産価格にも影響を与えます。
経済が良くなった結果、金利が上昇していればお給料も上がっているので問題ないかもしれませんが、お給料が変わらずに金利が上がったらどうなるか。
例えば、毎月15万円のローン支払いで買える住宅は、金利が変わるとこうなります。
| 金利 | 金利1.5％固定 | 金利2.0％固定 | 金利2.5％固定 | 金利3.0％固定 |
| 借入額 | 4,889万円 | 4,528万円 | 4,195万円 | 3,897万円 |
これはどういう事かというと、毎月１５万円のローン返済ができる人は、金利1.5％固定では4889万円借りることができます。でも金利が3％に上がると、3879万円しか借りることができません。
これが何を意味するかというと将来の資産価値に影響します。
住宅は、ローンを組んで買う人が大多数なので、お給料が変わらなかった場合、1000万円安いマンションしか買えなくなるわけです。
希望の値段で買える人がいないと、マンションをその時にどうしても売りたい人は、値段を下げて売る必要があります。
つまり、金利が上昇すれば、マンション価格は下落する可能性があるわけです。
でもローンはそのまま残ります。
逆に言うと、昨今のマンション価格の値上がりは、金利が下がったおかげで、払う事が出来る金額が増えたことも要因だと思います。
「金利が上昇するときは、経済が良くなっている時で、お給料も上がるから大丈夫。」という考え方もあるかと思いますが、こういうことも起こりうるという事も考えておいた方がいいと思います。
勿論、金利上昇リスクは、ハルミフラッグだけではなくすべての物件についてもいえることです。
でも、ハルミフラッグのリスクは引き渡しが2024年3月であるということ。そのころの経済情勢はだれもわかりません。他のマンションであれば、引き渡しがもっと前に行われるので固定金利をつかうなど、金利上昇リスクを回避することができますし、物件価格の下落についても、住んでいる時間もあるのでしょうがない、と割り切ることが出来るかもしれません。
ところが、ハルミフラッグの場合は、2021年申し込みとすれば、住んでもいないマンションの金利と住宅価格の変動リスクを3年間負い続けることになります。
しかも、金利はこれから上がることはあっても、下がることはないでしょう。
アップサイドは限定的なのに、ダウンサイドのリスクを3年間抱え続けられるか？
3年後に金利が上昇して買えなくなる、あるいは物件価格が下がってしまう場合は、10％の手付金を放棄するのが合理的であるという場面も出てくるかもしれません。
「投資ではなく、実需で住むから、金利上昇、価格変動なんて関係ない!」なーんていってるあなた。
転勤、転職、離婚、子供の学校、親の介護・・人生なにが起きるかわかりませんよ。
そんな中で、今すぐ住めないマンションを買う約束を今して手付金をいれるのは、それだけのリスクを負って行う投資行動に他なりません。
うだうだ書きましたが、シンプルに言ってしまえば、「契約後から引き渡しの3年の間に最悪10％の手付金を捨てた方がいい場合が発生する可能性があるが、自分と家族にその覚悟があるか？」ということです。
ハルミフラッグの購入を検討されている方は、この点をしっかり考えて金利上昇時にも対応できるような余裕を持った資金計画を組んでおいた方がよいと思います。
清掃工場が街の真ん中にある
必要な施設ではありますが、家の近所にはあってほしくない施設です。
清掃工場に隣接しているところも、正直気になります。
商業施設の少なさ
最低限の商業施設はあるけれど、豊洲のような大規模施設はなし。
スーパーは豊洲駅前の「あおき」と同程度の広さだそうです。
どのスーパーがテナントとして入るかは現状未定。
敷地を貫く通りのマンションの１Fにもちょこちょこ店舗が入ることが予定されています。
コンビニが入ってくれれば便利ですね。
医療機関の少なさ
歴史が浅い場所なので内陸部のように自転車で10分圏内によりどりみどりのクリニックがあるわけではない。
店舗エリアや商業スペースにしっかり誘致してほしいですね。
教育機関の少なさ
晴海フラッグの住民はローンが付く職業勤務かキャッシュで買える層なので総じて教育に対する理解はありそう。
町の中心部の公立校はレベルはそこそこ高そうです。
但し、気になるのは高校以上の教育機関。通勤もそうですが、通学も大変そうですね。
塾や習い事の教室系もなにもなさそう。
ピアノ教室、水泳教室、サッカー教室、バレー教室とかできるのかな？
商業エリアがもっとあればいいんですけどね。
マンションブログ界の大御所のらえもんさんも仰っていましたが、サピックスとインターナショナルスクールが入れば、大分人気が変わってくると思います。
インターの誘致は今からは難しいかもしれませんが、サピぐらいなら何とかなるのでは？ デベロッパーさんには頑張ってほしいですね。
外食
新しい街なのですが、外食する場所があまりなさそう。
海側１Fを商業ゾーンにして外食店を誘致すれば・・と思います。
共用スペースを廃止してスタバかなんかに賃貸に出して管理費を値下げした方が、住民のためになるきもするけど、どうでしょうかね。
スウェーデンの海沿いの街マルメの再開発エリア。
１Fが外食ができるレストランをちらほら入れています。
ちなみにこの建物の反対側は、スウェーデンとデンマークをつなぐオーレスン橋。
駐車場の台数が少ない
東京都内ではあるけれど都心ではないハルミフラッグ。駅から遠い、近くに生活利便施設が少ない、晴海フラッグでは正直いって車がない生活では不便になると思います。
逆に言えば、車があれば、かなり快適な生活がおくれる。
買い物も、医療機関も、子供の習い事も、通勤・通学の送り迎えも車があると大分便利になります。
でも、駐車場の台数は戸数の半分程度と少ないのが気になります。
しかも、平置きではなく機械式がメイン。
地下は2層ではなく1層だそうです。2層にして使いやすい駐車場にした方が良かったのにな。
一家に一台以上あった方が便利そうなのに。
駅近・駅直結のマンションや街の真ん中にあるマンションなら駐車場なくても良いと思うんですが、これだけ陸の孤島にあるマンションで快適な生活をしようとなるとゲタ代わりの車が必要ではないでしょうか？
まぁタクシーでもいいかもしれませんが。。
駐車場料金は大体3万円。
自転車の台数も少ない
一戸当たり1.5台。都心の駅近、コンパクトマンションならいざ知らず、移動に自転車が必須な距離でしかもファミリータイプのマンションなので一家に1.5台の自転車はどう考えても少なすぎ。
棟によっては、自転車置き場が地下にあるのも面倒です。
利用料は月500円です。
子供用の自転車は、自宅前のアルコーブに置かないと行けなさそうです。
空気と騒音
実は湾岸は空気が悪い。例えば、SOｘ。
東京都環境局環境改善部大気保全課が後悔している地図でみると湾岸沿いが汚染されていることがわかります。
http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/taikikankyo/map/index.html
船舶が重油を使う際に出る廃棄物かな？
また、抜けがいい、開放感があるというのは、遮るものがない分、内陸部の住宅街よりうるさい。
ごーっという、低周波音が常にしているイメージがあります。
トラックが多いのでしょうがないですね。
この騒音は、ドアを閉めればカット出来るので、まぁ気にならないっちゃ気にならないけど、街は静かに越したことはないと思います。
水素ステーションは？
水素ステーションはあってもなくてもどっちでもいいです。
いや、むしろなくていいので、スーパー、もう一軒増やすとかしてくれた方がいいかも。(笑)
ハルミフラッグ追加情報
モデルルームで効いてきた情報。
建物のグレード
設備のグレードは、最近のマンションの普通のクラス。
はっきり言って高級感はありません。
建具もプリント合板だったし。
断熱性マニアなので、建物の断熱性も気になりますが、アルミサッシ使用。
すんごい普通のマンション。
樹脂トリプルとか使っていたらいいのですが。
但し、ワイドスパンが生かせるようにサッシは引き違い窓のワイドなものを使用。
廊下もメーターモジュールで都心のマンションでは、広々と作られています。
管理費・修繕費積み立て
街区、棟によってことなりますが、ハルミフラッグの管理費・修繕費は、目安で㎡あたり550円。
85㎡なら月当たり46750円。
駐車場代
全戸に1台ずつあればいいのですが、駐車場は戸数の半分ほど。
駐車場代は予想通り月額3万円ぐらいでした。3万円で12か月×35年で1260万円。
ここに住んで21世紀らしい快適な生活を送るには車が必須だと思うので、物件価格は駐車場代分ぐらい安く設定してほしかったのですけど。（笑）
カーシェアが流行って、それほど車を使わなくていいとでも考えたのでしょうか？
毎日車が必要な立地だと、カーシェア頼みではきついと思います。
私自身、カーシェアとかも好きで、よくポルシェカイエンとか1000万円ぐらいする車を安くかりていますが、週末の遠出ぐらいがカーシェアの便利な使い方じゃないかな。
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利便設備
都心にすんでいると、ちょっと歩けば、コンビニやレストランが沢山ありますが、晴海フラッグ内のコンビニはどこに出来るのか。
各街区毎にレストランなどの商業施設とは言わないまでも、コンビニぐらいは作ってほしいですが、どうかな。
ちなみに図書館は2号線を渡ったところに建設予定です。
海風
海に近いので塩害がどの程度の影響があるか心配。
マンションの建物だけでなく、自転車やバイクもやられてしまうという口コミもありました。
地下駐車場になったのは、そういう事も気にしてかもしれません。
液状化
地震時に起きるかもしれない液状化問題。
ハルミフラッグのライバルとどこか似ている街
大規模再開発で、公園があってウォータフロントと、ハルミフラッグにちょと似ているなと思う街をとり上げてみます。
中古価格と賃貸価格を見ることで最近の不動産市況の相場観をみる参考にしてください。
歴史がある分、ハルミフラッグの未来の資産価値を考えるうえでの示唆もあるかも。
ハルミフラッグの入居可能時期は2023年3月下旬からなので、今、すぐ住みたいお住まいを探している人の参考用にもどうぞ。
わかりやすいように中古価格と賃貸物件のリンクを貼っておきます。
東雲
湾岸線を走っていると高層タワーマンションが目に飛び込んでくるダイナミックな景観の街。
キャナルコートと呼ばれるURと民間で共同開発した街があります。
駅からはちょっと距離がありますが、スーパーや図書館など生活利便施設は充実。
スーパーは、庶民の味方、イオン東雲店です。
晴海より豊洲に近い。
専業主婦だったら、晴海フラッグよりこっちの方が便利かも。
東雲の中古マンションは、開発が一巡していることもあり、数も豊富。
2019年2月時点で133件がヒット。
より取り見取り。
不人気路線の臨海線の東雲駅利用か、有楽町線の駅からは徒歩6分～ぐらい。
その割には、坪単価はお安め。
113平米の３LDKのワーマンションが7280万円です。まぁ、ちょっと古くはありますけどね。
賃貸はなぜかあまり出ていないので、貸すより売りたい人が多いのかな？
賃料は結構高め。
品川八潮パークタウン
羽田空港に向かう途中に見える運河沿いの街「品川八潮パークタウン」。昭和58年に“まちびらき”したニュータウンです。
団地内の敷地面積は40.8ヘクタール、約5,700世帯、約1万3,000人。
保育園は団地内に4つ、幼稚園が1つ。
医療機関は内科・循環器科・外科・整形外科・小児科・眼科・耳鼻咽喉科・皮膚科・歯科・接骨院・調剤薬局があります。
かなり充実していますね。
https://www.muji.net/ie/mujiur/area/10_shinagawa.html
探してみたら、74平米で3480万円で出ていました。築35年でこの値段。なかなかですね。
こちらも賃貸はあまり出ていません。60平米代が中心で大きなものは出ていません。
出ても人気でなくなっちゃうのかな？
ハートアイランド新田
海ではないですが、墨田川と荒川に挟まれたリバーフロント。広日としていて抜け感があります。
開発地区全体の総面積は20ha。JR京浜東北線｢王子｣駅からバス10分でさらに徒歩5分。東京メトロ南北線｢王子神谷｣駅 徒歩19分の立地。
広々した公園や公立の小中一貫校があります。
築2007年の96平米のマンションが4500万円ほど。
2011年の97平米のマンションも4000万円でありました。
安い！
但し交通の便が悪いので東京駅まではドアtoドアで50分ぐらいかかります。
賃貸はこちらは豊富に出ています。
築12年、111平米で管理費込みで20万円。南北線王子神谷から徒歩16分と駅から遠いので、こんな感じなのでしょうか？
南千住汐入
墨田川に囲まれたリバーフロント。再開発の規模は約49ヘクタールと都内最大級。2010年に事業が完了し、現在は約4,500戸の住宅。戸数はちょうどハルミの選手村と同じぐらいですね。
東京駅までドアtoドアで30-40分ぐらい。晴海フラッグと同じ距離です。
BELISTA都立汐入公園というマンションがだいたい97平米で5000万円ぐらいの相場です。
賃貸は、結構でていますが、築11年のタワーマンションで70平米管理費込みで24万5千円。南千住駅徒歩5分。
正直お得感はありません。
SUUMO「南千住の賃貸マンション」
幕張ベイパーク
総開発面積約17.5ha。戸数は約4,500戸とここもハルミフラッグと同じぐらいの規模。計画居住人口10,000人、8区画に6棟のタワーマンションというのもなんだか似ていますね。
JR京葉線「海浜幕張」駅から徒歩15分。海浜幕張から東京駅までは30-40分ぐらいなので東京駅近くのオフィスならドアドア1時間ぐらい。まぁ、ハルミも同じぐらいというえば同じぐらいだけど、幕張のほうが遠いかな。
これから再開発を行うエリアですが、線路を挟んだ側は開発済のエリアになります。71平米のタワマンが4050万円から。千葉なので都内に比べると値ごろ感がありますね。
入居時期は2021年7月下旬予定です。
海沿いではないですが、マンションからは海が見えます。
新浦安
ハルミフラッグも新浦安も、どちらも埋立地にあり、道が広くて、広々としていて、駅から遠い感じが似てるな～と思いました。
新浦安駅からは東京駅まで20分（快速だと18分）。
しかも帰りは東京駅始発なので、意外と穴場かも。
坪単価を見ていても大分こなれています。
SUUMO「新浦安の中古マンション」
賃貸もそこそこ出ています。111平米で19.8万円。地区6年で新浦安駅から徒歩20分。
SUUMO「新浦安の賃貸マンション」
マルメのヴェストラ・ハムネン
スウェーデンのデンマークに近い国境の港町マルメ。
工場エリアの再開発です。橋が見えて海沿い、駐車場は地下というところがハルミフラッグと似てるな～と思いました。
ヴェストラ・ハムネンは、スタートアップを誘致したりオフィスもあります。オフィスがあると外食店ができ賑わいが生まれます。ハルミフラッグにもオフィスを作ってくれればいいのにな～と思います。
晴海フラッグの価格・坪単価・資産価値
みんなが気になる、晴海フラッグの価格・坪単価そして資産価値について。
モデルルームで聞いてきた価格と事前の予想の答え合わせをしていきます。
※ モデルルームに行って実際に聞いた金額を「⇒」で元々の記事に追加しました。
坪単価
いろいろ魅力的ではありますが、ハルミフラッグは交通の便が悪いというのはやっぱり致命的。
立地もハルミフラッグに先行して開発された豊洲や勝どきに比べると駅からも遠く、商業施設もとくにはありません。晴海がどうしても好き！というマニアもいるかもしれませんが、一般的には、豊洲、勝どきより立地は劣ります。
マンションは立地がすべて。先行開発地より立地が劣るので、上限はおのずから決定されますね。
実際、晴海と豊洲に行ってみればわかりますが、便利さ、開発具合の差は歴然。
巨大ショッピングモールがあり、駅に近い豊洲と比べどうしても豊洲の立地は劣ります。
ハルミフラッグの値段があまりにも高くなるようだと、わざわざ不便な場所にすむ理由もないので、もっと利便性のいいエリア、例えば近隣なら豊洲や勝どき、月島に流れるんじゃないかな。
ハルミフラッグが、坪単価600万円になるという口コミも見かけましたが、まずありえないでしょう。
そうなるときは、豊洲や勝どきが1000万円を超える時だと思います。(笑)
また、超大規模で4,000戸以上をさばいていかなければならないことを考えると、現実的には坪単価250～300万円ぐらいではないでしょうか？ これでも結構、安くはないと思います。
今後、引き渡しまでに、途中で金利が値上げされるようなことになると200～250万円ぐらいに下落する可能性もあると思いますし、これぐらいがリーズナブルなんじゃないかな。希望もかなり入っていますが。(笑)
⇒ 実際に発表された坪単価量販ゾーンは300万円でまぁまぁあたり。但し、眺めがいい部屋は400万円だったので大幅にハズレ。まぁ、払う人はいるでしょうね。。。
ちなみに我が家は何部屋か申し込みましたが、すべて外れました。
人気の部屋とそうでない部屋の差が大きくあったようです。
分譲価格
予想売り出し価格は、税込み坪単価275万円で84平米で7000万円ぐらい。都内のマンションとしてはお手頃価格ですが、いろいろな不便を考えるとこれぐらいが妥当な気がします。特に交通の便が悪いのは決定的。職場の場所が違う共働き世帯には厳しいエリアかも。
物件価格7000万円に追加で引っ越しだ家具だなんだで500万円。資金計画は、仕上がり7500万円を、頭金2500万円入れて、5000万円ローンするというイメージ。ボリュームゾーンは、世帯年収1200万円～1300万円ぐらいの人たち。
⇒実際は84㎡だと物件価格8000万円ぐらい。事前予想に比べてローンの場合月々の支払額は3万円程度増えます。管理費や固都税が思ったより高かったので、ローン組の中心となる世帯年収は＋200-300万円ぐらいあがりそうです。
5000万円をかりると、35年ローン金利1.5％で月々返済額は15万円。
ローン返済15万円に、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費を払って仕上がり月々20万円超。まぁ、こんな所じゃないかな？
⇒実際は固都税・管理費修繕費が月10万円。仕上がり月々25万円ぐらいになります。
実際は、金利上昇リスクや都心では必要ない駐車場代を加味したら、坪単価200～250万円ぐらいが合理的な値段設定だと思うけど、宣伝うまくやってバブっているウチに高値で売り逃げしたいというところかな～。開発業者が高値で売れるとおもっているなら、そもそも3年も前に売りに出さないでしょ？
⇒安売りはせず、あくまで高値でトライしてきました。とりあえず買ってみるか、という層に売ってみる感じじゃないかな。
北向きで割と小ぶりな部屋は手頃な値段で出てくるんじゃないかな？DINKSとか小さい子供がいる家庭にはいいかも。
これぐらいの部屋なら4000万円ぐらいで出てきそうですね。⇒これよりちょっと広めの66.6㎡が5400万円台でした。今回はSun Villageは出ていないのですが、4000万円はキツイかな。
モデルルームが報道陣に公開され、新聞・テレビで晴海フラッグの価格に関する記事も出てきました。
ヘッドラインには5000万円台～1億円超(日経)という金額もでていて晴海フラッグの価格が決まったかと早とちりしてしまいそうですが、記事をよく読むと価格はまだ実際には決まっていないことがわかります。販売開始が7月下旬だそうで、夏前頃には発表されるのでしょう。
ちなみに、正式価格はモデルルームでの購入希望者の様子を見て決めるとのこと。
さぁ、どうなるか。
モデルルームで聞いてきた
実際にモデルルームに行ってきた話。販売街区毎、棟毎の坪単価、価格を整理しました。
一部を除けば坪単価は300万円近辺が中心。
管理費・修繕費・固都税が思いのほか高くつくので、資金計画はしっかりする必要がありそうです。
下の記事は宣伝目的提灯記事ですね。(笑)
記事を読んで受けた印象よりも高値でした。
楽観的過ぎましたね。（笑）
AERA記事 2019年6月20日：話題のマンション「晴海フラッグ」 売り出し価格はかなり低くなると予想されるワケは…
日経2019年6月23日：五輪選手村マンション、5000万円台～1億円超で調整
ハルミフラッグ近辺の開発エリア
近辺の同時期の開発エリアです。勝どき東の3,255戸、豊海の2,150戸、月島（三井・住友）の3000戸が続々立ち上がる予定。
こっちの方が都心に近くて、駅にも近い。こういうところと戦っていかなければいけないので、ハルミフラッグを早く売るためには相当突っ込んだ価格にしないといけないのでは？
賃貸価格と資産価値
最初の数年は新築プレミアムが乗って高くても貸せそうですが、しばらくすると坪1万円強ぐらいかな。
月島徒歩9分の2001年築の晴海アイランドトリトンスクエアアーバンタワーは78平米で24万円。
交通の便が悪いハルミフラッグでも、10年後も今の価値で85平米で25万円ぐらいで貸せるんじゃないかな。
7000万円で年間300万円（25万円×12）の賃料収入とすれば表面利回り4.29％。
実際は管理費だ、空き室だ、なんだ、かんだでコストがかかりますが、都内のマンションではまぁこんなとこでしょう。
利回りを考えてもいいとこ坪275万円で、安いところは250万円ぐらいにしないとお得感はないと思いました。
2008年分譲のザ・東京タワーズ。勝どき徒歩５分で坪単価２００万円ほどから。10年前はこういう相場観でした。いまでは坪単価300万円ぐらい。
10年でダイブ変わりましたね。10年後はどうなっているのでしょうか？
選手村用地の価格
ハルミフラッグの用地が10分の１と言われる根拠を探してみました。
建設業者が安く買ったからといっても、安く売ってくれるとは限りません。
１２９億６０００万円で売却する契約を結びました。１平方メートル当たり９万６７８４円で、近隣の基準地価の１０分の１以下
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2018-02-19/2018021901_01_1.html
資金計画
既に戸建てやマンションをお持ちで買い換えを検討されている方は、ご自身のお住まいがいくらで売れるか、査定してもらっておきましょう。資金計画をしっかりとやっておくことは大切です。
ハルミフラッグの販売時期
選手村の跡地のマンション、ハルミフラッグの販売時期です。
コロナの影響で休止していた販売活動が再開されることが公式に案内されています。
パビリオン見学会を8月下旬より再開し、SUN VILLAGE 第1期・SEA VILLAGE 第2期の販売を2021年11月中旬より開始する予定です。
マンション自体は東京オリンピック・パラリンピックで選手村として使われた後、リフォームを行い、建物竣工予定は2022年秋。
入居予定は2023年3月です。今から4年以上先ですね。結構先のことなので、一旦別なところに住んで買い替えができちゃうかも。(笑)
住宅ローンは、いつの金利で決まるのでしょうか？
買い付け入れている間に金利が上がってしまうのもリスクですね。金利上昇により、支払金額が間違いなく増えます。
ちなみに、マンションは、建設途中の一時使用として選手村を使用し、新築として売り出すそうです。
タワーマンションは選手村としては使わないので、販売時期も完成時期もさらに遅れて、完成が2024年春予定です。（入居はさらにあと）
ハルミフラッグの現地に行って、建設状況を見てきました。
結構建物が出来上がってきています。
登録
事前案内会がゴールデンウイーク頃から開始されます。
案内会の予約はもう始まっていて、登録をすませた人に案内が来ています。
お早めに！
販売スケジュール
21年秋から再開される販売がどうなるか？
過去の販売スケジュールを振り返ってみましょう。
19年4月から始まった売り出しは対象は、パークビレッジとシービレッジでした。
19年6月頭に希望住戸の要望書を入れていきます。
要望書の締め切りは7月中旬。
7月下旬には第一期の正式価格が発表され登録受付が開始。登録申込書を提出。
8月上旬が第一期の登録締め切りで抽選会・契約会です。
モデルルーム見学では、次回の日程についても聞かれました。
もう一回豊洲まで行かなければいけません。
元々、サンビレッジは19年11月頃からの案内開始。
サンビレッジとパークビレッジにあるタワー棟の案内・発売は未定、とのことでした。
第一期の担当に連絡してみましたが、既に異動されたとのこと。何年も前の話ですから、考えてみればそうですよね。
販売活動は仕切り直しです。
ハルミフラッグの問い合わせ先
0120863063から電話が、しつこく何回も。
晴海フラッグの営業電話でした。
営業時間は午前10時から午後5時。
火水木が定休日です。
ハルミフラッグの感想
ハルミフラッグについて独断と偏見でまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか？
賛成出来ること、納得できない部分もいろいろあるかと思います。
特に価格面は、蓋を開けてみればそんなに安くはなく、管理費他が結構高いという結果に終わっています。
広々した住戸が欲しい方はもちろん、眺望と新しい街にどれだけ価値を見出せるか、という点がキーになりそうです。
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