東京湾岸、晴海にある東京オリンピック・パラリンピックの選手村は、ハルミフラッグという名前の5000戸を超えるマンション街として生まれ変わります。晴海ふ頭公園や晴海緑道公園も選好オープンするなど、どんどん変化してきています。晴海フラッグの維持費や管理費を含めた気になる価格や資産価値についても解説していきます。
ハルミフラッグの販売活動もいよいよ最終期に入ってきています。今後は、1月の抽選販売が行われますが、購入申し込みにたどり着くためにはは完全予約制のパビリオン訪問の予約を取る必要があります。しかも、パビリオン訪問は資料請求をした方限定で、資料請求をしていないと、案内が来ない仕組みになっています。
目次
ハルミフラッグ概要
東京オリンピックの選手村の跡地は、ハルミフラッグという名前で開発されます。ハルミフラッグは、湾岸エリアの再開発事業区域面積約18ha、賃貸住宅もいれば24棟5,632戸に1万2,000人が住む超巨大な街です。三井不動産や住友不動産など11社が手掛けます。
具体的には、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT 都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業の11社が共同で開発し販売を行います。販売サイトはすでにオープンしていて、三井不動産のサイトから見ることができます。
ハルミフラッグの分譲エリアは、4街区（シービレッジ）、5街区（サンビレッジ）、6街区（パークビレッジ）の3街区からなり、分譲戸数4,145になります。
まず売り出されるのはタワーマンションを除いた14階～17階のマンション2,690戸。
ハルミフラッグのタワーマンションは、サンビレッジ5街区とパークビレッジ6街区にあります。タワー棟は分譲戸数が2棟合計で1455戸です。
晴海フラッグの人気の部屋と間取り
過去の抽選にすべて参加してきましたが、人気の部屋の傾向があります。
眺望がよく、角部屋、最上階、ルーフバルコニー付きのお部屋など、際立った特色を持つ部屋の抽選倍率が特に高くなっています。
逆に、中庭向きの住戸や中低層階はそこまで倍率が上がっていないようです。
住んでしまえば左程気にならない、どうしても晴海フラッグが欲しい、という方は、こういうお部屋を狙っていくという戦略もあるかと思います。
ハルミフラッグで個人的に気になるエリアは、タワーマンションとサンビレッジとパークビレッジの公園沿いのエリア。
レインボーブリッジが好きなので、公園越しにレインボーブリッジが眺められると思うとそれだけでワクワクしてしまいますが、上層階や角部屋は特に激戦です。
ハルミフラッグのタワー棟価格と間取り
ハルミフラッグのタワーマンションはHARUMI FLAG SKY DUOという名前の50階建てのツインタワーです。
眺めも良く、ハルミフラッグの街の真ん中で学校や商業施設にも近く利便性も良さそう。
一部間取りがすでに公開されています。
気になる間取りや値段は？
【間取りと価格】HARUMI FLAG SKY DUO 晴海フラッグタワー棟
晴海フラッグの良いところ
眺め
住居からの眺望は住めばすぐ飽きるともいわれますが、眺めのいい場所は気持ちがいいですよね。
レインボーブリッジが見れるマンションはいくつかありますが、横からみたり、遠くに見えたりするのがほとんど。レインボーブリッジの綺麗な全景を右端から左端まで、最前列で見ることができる住宅地は晴海フラッグだけです。
間取り
ハルミフラッグの最多住戸専有面積帯は、85㎡台で計220戸！
平均の住戸専有面積はどれぐらいかわかりませんが、都内のマンションよりも広めなものとなりそうです。
タワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡とタワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡となるそうです。
各部屋は、細かい部分で違いはありますが、大体、LDKは17-19畳ぐらいで、ワイドサッシのリビング。お風呂は1418、洗面台はシングルボウル、玄関わきにシューズクローク、車いすも通れる広めの廊下と各室ドア、これまた幅広のトイレ、クローゼットが特徴です。
大きな間取りの部屋があるのも、多人数世帯としては嬉しいですね。
トイレも二つある部屋も少数ですがあります。特にシービレッジ（4街区）に大きな間取りのお部屋が多数あります。
南東向き、対岸の豊洲市場まで遮るものがない抜け感、上層階は高天井仕様、その割に安い値段と、晴海フラッグで人気なお部屋もこのあたりです。
間取りはこちらに多数掲載されています。
登録をすると、一般公開されていない間取りや価格も見ることが出来ます。
https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/plan
廊下の幅の広さをアピールしているのはグッドなポイント。
パラリンピックの選手村としても使う配慮ですね。
残念なところとしては、天井の低さ。標準的な天井高は居室で2.5メートル。一部棟の一部階は2.7mや3.1mの仕様もありますが、高い天井は残念ながらごく一部に限られています。
都内の仕様の高いマンションや、海外ではもっと高いので、標準仕様でも天井高3ｍとは言わないまでも、いまよりせめて0.2メートル高い2.7mぐらいあれば良かったんだけどなと思います。
天井高は建物にとっては割と重要で、著名建築家の丹下健三が設計した赤坂プリンスホテルは解体されてしまいましたが、その理由の一つは天井高の低さ。ちなみに赤坂プリンスホテルの天井高は、寝室で天井高2.4ｍ、廊下は2.1ｍでした。
天井高は一度立てると変えられないスペック。資産価値が落ちないレガシーを目指すなら高めにとって欲しかったと思います。
北向きのルーフバルコニー付きの部屋が多いのも残念なポイント。
レインボーブリッジ側にもルーフバルコニーを作れば、坪単価1000万円でも欲しい人がいくらでもいたはずです。
この辺ももったいないと思います。
公園
街の中に大きな公園があり、住居間にも公園があります。
街のはずれにはフェリーターミナルがありますが閉鎖されてしまいました。
より簡易的な施設になることが発表されています。
工場や倉庫、オフィスもなく、大型車は走りません。
ふ頭の先の立地なので、通り抜けする車もなく、子供がいる家族には理想的な環境かも。
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小中学校
街の真ん中に小中学校ができるのもGood Point。
建物は４階建て。出入口の位置は、スーパーの前とその対角線反対側にできます。
教室数は各学年４から5学級分とられていますが、街びらきして最初の数年は人数が多くなるかもしれません。
気になる校風ですが、親御さんはローンが組める人、現金で購入できる人に限定されているので、大体似たようなご家庭が集まってくることを考えれば、よくある新興住宅地、湾岸の小中学校にある感じの学校となりそうです。
https://www.city.chuo.lg.jp/smph/kosodate/kyouikuiinkai/kyogikai/harumishinsetsushochu/20181002.html
プール・図書館
ハルミフラッグの敷地内に出来る小中学校のプールを区民が使えるようです。
区立図書館は、晴海フラッグ内ではありませんが、2号線を渡ったところに新しくできます。
歩車分離
個人的にこれはグッド。
なにより安全だし景観もスッキリしていていい。
車も汚れないしいいですね。
駐車場は住戸の数の半数ぐらいです。
晴海フラッグの悪いところ
「住めば都」となるのでしょうが、晴海フラッグの気になるところもチラホラ。
再開発される前までは何もなかったので、文化的な施設や職場や学校までの遠さ、アクセスの不便さがどうしても気になります。
それを消し去るような価格だといいのですが、どうかな？
立地・交通の便
晴海フラッグの決定的な欠点は交通の便の悪さ。要は最寄りの駅に遠いという点です。
バス便以外は、最寄り駅まで徒歩30分。もはや。陸の孤島。というか、周囲は川と海に囲まれているので、文字通り孤島。
しかも最寄り駅は大江戸線の勝どき駅。多くの人が便利、と思う路線ではありません。
そして、大江戸線は新しい地下鉄なので、深いところにホームがあり、駅の入り口から電車に乗るまでにはさらに時間がかかる。
大江戸線から降りる駅も深い場所にあるので、かなり不便な路線。
さらに言えば、大江戸線は新しい地下鉄なので、トンネル工事の費用削減のため、車両もほかの地下鉄より小さめです。
そこで、BRTへ大期待となるわけですが、BRTも所詮はバス。
連接バスでも定員130名程度と電車の1両にも満たない輸送力。しかもハルミフラッグを通るのはピーク時でもわずか1時間に6本！
１時間で電車１両以下の輸送力なので、激混みするのが目に見えています。
しかも終着駅が新橋駅なので、汐留界隈で働いている人は別として、そこから乗り換えがまた面倒。これは通勤が大変。
BRTではない普通のバス便もあるけれど、人口が増えた後、渋滞がどの程度ひどくなるかどうか。
雨の日に会社にいつもより早くいかなければいけないとか、雨の中バス停でバスを待つのは嫌だな～という方もいるでしょう。
とネガティブな面を書きましたが、東京の中心部への物理的な距離は近いので、自家用車やタクシーで移動する人だったり、電車を移動手段として使わない人には晴海フラッグはいいかもしれません。
経営者、医師、士業、会社経営者、引退したシニアや東京に拠点を持ちたい地方や海外の人、セカンドハウスで考えている人。そもそも公共交通機関と関係ない暮らしをしている人たちは、駅が近くない分、駅前の繁華街や喧噪といったところから離れた静かな場所に逆に魅力を感じる人も一定数いると思います。
高速出入口も近く空港までのアクセスもいいので航空業界関係者の方にもいいかもしれませんね。
又、オフィスが汐留、新橋、日比谷、虎ノ門、ちょっと行って霞が関、東京駅近辺の人たちにも晴海フラッグはいいかもしれません。
最寄りの勝どき駅を使わずに都バスで通勤できる人たちです。
晴海フラッグの中心にある小学校前の交差点から東京駅まで距離は4.5kmで徒歩でも60分です。
この辺りなら都バスでドアtoドアで20～30分ほどで到着します。
汐留のオフィス街なら歩いても45分です。
勝どきあたりに家があって山手線東側のオフィス街に都バスで通っている方、ちらほらいらっしゃいますよね。
こういう方たちは、そもそも、わざわざ大江戸線を使う必要がないので、駅の遠さは気になりません。
勿論、バスでは雨の日が不便という意見もあるかもしれませんが、許容範囲な方も多いのではないでしょうか？
あとはバスをどこまで増便してもらえるかですね。
その昔の東京湾大華火祭時にはものすごいバス便を増便していましたが、そこまで行かないまでも現実的にはどこまで増便されるかが、利便性の鍵を握っていると言えそうです。
そしてもう一つ。交通アクセスの問題は、相対的な問題でもあります。
今住んでいるところより、通勤が楽にできるかどうか、という観点で考えてみてください。
例えば、丸の内の就業人口だけで約28万人といわれます。
八重洲側、日本橋側の開発も進んでおり、日比谷や内幸町、新橋虎ノ門の開発や、そして築地市場跡地も開発が行われます。
晴海フラッグは、都心ど真ん中ではないですが、周囲には就業人口が多いエリアもあり、通勤時間が晴海フラッグより長い人たちが圧倒的に多い状況であることは事実です。
その中には、通勤時間を縮めたいと考える人も多いので、他の候補地と比べてみれば、バス便の方が魅力的に感じる人も多いと思います。
又、通勤がバス増便で楽になり認知が広がればアクセスの問題はそこまで気にする話でもないかもしれません。
さらに将来的には、地下鉄計画が進展すれば、大化けする可能性があります。
この辺は、宝くじ的ですが、晴海フラッグ・勝どき・豊海界隈から強力な政治家が出れば、実現できるかもしれません。笑
【東京駅-銀座-晴海-国際展示場】東京湾岸地下鉄計画と実現の可能性
あとは、朝夕ラッシュは、浜松町竹橋や日本橋との間で水上バスをピストン運行してくれれば、面白いと思うんだけどどうかな？
土日の観光用の水上バスを平日朝夕は通勤用に使うというアイディア。
そこまで需要はつかなくても、これなら何とかならないかしら？
参考リンク：
晴海地域の交通について http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sensyumura/transport/
ニューヨーカーの通勤の足 NYC FERRYの運営について https://www.jlgc.org/ja/11-05-2020/8813/
ハルミフラッグの入居時期 2024年3月下旬
元々晴海フラッグは、2019年5月発売開始で入居開始は2023年3月とされていましたが、コロナの影響で遅れているのは周知のとおり。
現時点では、ハルミフラッグの入居時期は24年3月下旬～4月頃とされています。
まだまだ2年近く先なので、それまで住む場所をどうするか、転勤になったらどうするか、子供の学校など、いろいろ考えることがありますね。
そして、金利が上昇したら支払価格が数割上昇してしまう、というリスクもあります。
融資の実行は引き渡し後なので、金利が上昇しても固定金利で金利を固定することができず、指をくわえて金利（入居後の月々のローン支払）が上がるのを眺めているしかない。
どういう事かというと、日銀は、足元でジャンジャンお金を刷って超低金利政策を維持していますが、これは世界的に見ても歴史的にみても超異常事態。米欧はすでに超低金利政策を終えるタイミングを見計らっています。
日本でも、いつ利上げを行うかは、経済情勢次第なのでしょうが、この利上げの時期がマンション完成前迄に来る可能性が十分あるわけです。
実際に30年固定が低金利であることで有名な三井住友信託銀行の住宅ローン金利は22年四月に大幅な上昇をみせました。
【19年～23年2月 各月金利推移】三井住友信託銀行 住宅ローン変動・固定金利推移を調べてみました
金利上昇が返済額にどれぐらいの影響があるでしょうか？
例えば、35年5000万円で借りた場合、毎月の返済負担額がどれだけ増えるのでしょうか？
結論から言えば、1.5％の金利が3％になるだけで支払い総額が1600万円増えます。
「7000万円でマンションが買えってラッキー!2000万円頭金5000万円ローンしよう」としたら、２年後の入居時に金利が上がってしまい、実際は支払い総額が1600万円増えちゃって、8600万円のマンションを買ったことと同じになる可能性も十分あるわけです。
ローンをするときは、こういうリスクもしっかり織り込んでおく必要があります。
5000万円を固定金利元利均等払いで借りた時の毎月のボーナス返済金額を計算してみた表がこちら。
実際には、月々の支払いは、ローン返済金に加えて、税金、管理費諸々がかかる事に注意してください。（ローン返済額だけで済めるわけではないので、ローン返済額が家賃より少ないからOKというっ考え方は危険。）
| 金利1.5％固定 | 金利2.5％固定 | 金利3.0％固定 | |
| 毎月返済額 | 153,092円 | 178,747円 | 192,425円 |
| 総支払額 | 64,298,491円 | 75,073,795円 | 80,818,202円 |
金利上昇は資産価格にも影響を与えます。
経済が良くなった結果、金利が上昇していればお給料も上がっているので問題ないかもしれませんが、お給料が変わらずに金利が上がったらどうなるか。
例えば、毎月15万円のローン支払いで買える住宅は、金利が変わるとこうなります。
| 金利 | 金利1.5％固定 | 金利2.0％固定 | 金利2.5％固定 | 金利3.0％固定 |
| 借入額 | 4,889万円 | 4,528万円 | 4,195万円 | 3,897万円 |
これはどういう事かというと、毎月15万円のローン返済ができる人は、金利1.5％固定では4889万円借りることができます。でも金利が3％に上がると、3879万円しか借りることができません。
これが何を意味するかというと将来の資産価値に影響します。
住宅は、ローンを組んで買う人が大多数なので、お給料が変わらなかった場合、1000万円安いマンションしか買えなくなるわけです。
希望の値段で買える人がいないと、マンションをその時にどうしても売りたい人は、値段を下げて売る必要があります。
つまり、金利が上昇すれば、マンション価格は下落する可能性があるわけです。
でもローンはそのまま残ります。
逆に言うと、昨今のマンション価格の値上がりは、金利が下がったおかげで、払う事が出来る金額が増えたことも要因だと思います。
「金利が上昇するときは、経済が良くなっている時で、お給料も上がるから大丈夫。」という考え方もあるかと思いますが、こういうことも起こりうるという事も考えておいた方がいいと思います。
勿論、金利上昇リスクは、ハルミフラッグだけではなくすべての物件についてもいえることです。
でも、ハルミフラッグのリスクは引き渡しが2024年3月であるということ。そのころの経済情勢はだれもわかりません。他のマンションであれば、引き渡しがもっと前に行われるので固定金利をつかうなど、金利上昇リスクを回避することができますし、物件価格の下落についても、住んでいる時間もあるのでしょうがない、と割り切ることが出来るかもしれません。
ところが、ハルミフラッグの場合は、2022年申し込みとすれば、住んでもいないマンションの金利と住宅価格の変動リスクを2年間負い続けることになります。
しかも、金利はこれから上がることはあっても、下がることはないでしょう。
アップサイドは限定的なのに、ダウンサイドのリスクを2年間抱え続けられるか？
2年後に金利が上昇して買えなくなる、あるいは物件価格が下がってしまう場合は、10％の手付金を放棄するのが合理的であるという場面も出てくるかもしれません。
「投資ではなく、実需で住むから、金利上昇、価格変動なんて関係ない!」なーんていってるあなた。
転勤、転職、離婚、子供の学校、親の介護・・人生なにが起きるかわかりませんよ。
そんな中で、今すぐ住めないマンションを買う約束を今して手付金をいれるのは、それだけのリスクを負って行う投資行動に他なりません。
うだうだ書きましたが、シンプルに言ってしまえば、「契約後から引き渡しの2年の間に最悪10％の手付金を捨てた方がいい場合が発生する可能性があるが、自分と家族にその覚悟があるか？」ということです。
ハルミフラッグの購入を検討されている方は、この点をしっかり考えて金利上昇時にも対応できるような余裕を持った資金計画を組んでおいた方がよいと思います。
管理費が高い
ハルミフラッグはいろいろと不思議な設備を導入しています。例えば、共用部の水素を使った足湯設備とか。
こういった費用もしっかり住民で分担する必要があるので、管理費修繕積立金は高めです。
例えば、パークビレッジやサンビレッジの外廊下の部屋の場合は、月額管理費・修繕積立金等の合計は、７２平米で大体36000円程度です。
| 5B72x | 6C72A | 5A86B | 6A86A | |
| 管理費 | 21940 | 22680 | 26590 | 28130 |
| 修繕積立金 | 10780 | 10360 | 11690 | 12030 |
| インターネット使用料 | 2200 | 2200 | 2200 | 2200 |
| 自治会費他 | 600 | 600 | 600 | 600 |
| テレビ使用料 | 550 | 550 | 550 | 550 |
| 合計 | 36,070 | 36,390 | 41,630 | 43,510 |
晴海フラッグの管理費・修繕積立金額は、月額平米あたり450円～470円に、ネット、自治会、テレビ台の3350円を足した金額です。
72平米がネット他込で36000円なので、これに500円/平米を足し引きした金額で概算できます。
そのほか、固定資産税と駐輪場や駐車場代がかかります。
駐車場代は、28500円～33500円。タワーパーキングか地上2段・地下１段の昇降横行式か、ハイルーフかロールーフか、EV充電器が必要かどうかで値段が変わってきます。パークビレッジ、サンビレッジそれぞれ６台ずつしかない平置き駐車場は36000円です。
自転車置き場は300円～600円。バイクも台数が少ないのですが3000円であります。
資金計画の際には、ローン返済の他、これらの金額も必要になることを忘れないようにしましょう。
清掃工場が街の真ん中にある
必要な施設ではありますが、家の近所にはあってほしくない施設の一つが清掃工場です。
清掃工場に隣接しているというか街の真ん中に清掃工場があるところも、正直気になります。
商業施設の少なさ
最低限の商業施設はあるけれど、豊洲のような大規模施設はなし。
晴海フラッグの中にできるスーパーは豊洲駅前の「あおき」と同程度の広さだそうです。
どのスーパーがテナントとして入るかは現状未定。
屋上には100台以上分の駐車場があります。
敷地を貫く通りのマンションの１Fにもちょこちょこ店舗が入ることが予定されていてコンビニができる、といううわさもあります。
コンビニやミニスーパーが入ってくれれば便利ですね。
医療機関の少なさ
歴史が浅い場所なので内陸部のように自転車で5-10分圏内によりどりみどりのクリニックがあるわけではない。
店舗エリアや商業スペースにしっかり誘致してほしいですね。
教育機関の少なさ
晴海フラッグの住民はローンが付く職業勤務かキャッシュで買える層なので総じて教育に対する理解はありそう。
街の中心部の公立校はレベルはそこそこ高そうです。
但し、気になるのは高校以上の教育機関。通勤もそうですが、通学も大変そうですね。
また、塾や習い事の教室系も晴海フラッグの中にはなにもなさそう。
ピアノ教室、水泳教室、サッカー教室、バレー教室とかは豊洲まで行く必要があるかもしれません。
商業エリアがもっとあればいいんですけどね。
マンションブログ界の大御所のらえもんさんも仰っていましたが、サピックスとインターナショナルスクールが入れば、大分人気が変わってくると思います。
インターの誘致は今からは難しいかもしれませんが、サピぐらいなら何とかなるのでは？笑
また街びらき後、一気に子育て世帯が流入することで最初の10年ぐらいは、小中学校、かなりのマンモス校になるかと思います。
賃貸棟もあり、転勤がある会社にお勤めの方も多いでしょうから、出入りが常に一定数発生する学校なので、転校生が珍しくなく、子供にとっては入りやすい学校になると思います。
外食
新しい街なのですが、外食する場所があまりなさそう。
海側１Fを商業ゾーンにして外食店を誘致すれば・・と思いますが、オフィスもない住宅街なので、採算あわないのでしょうか。
共用スペースを廃止してスタバかなんかに賃貸に出して管理費を値下げした方が、住民のためになる気もするけど、どうでしょうかね。
スウェーデンの海沿いの街マルメの再開発エリア。
１Fが外食ができるレストランをちらほら入れています。
ちなみにこの建物の反対側は、スウェーデンとデンマークをつなぐオーレスン橋。
駐車場の台数が少ない
東京都内ではあるけれど都心ではないハルミフラッグ。駅から遠い、近くに生活利便施設が少ない、晴海フラッグでは正直いって車がない生活では不便になると思います。
逆に言えば、車があれば、かなり快適な生活がおくれる。
買い物も、医療機関も、子供の習い事も、通勤・通学の送り迎えも車があると大分便利になります。
でも、駐車場の台数は戸数の半分程度と少ないのが気になります。
しかも、平置きではなく機械式がメイン。
地下は2層ではなく1層だそうです。2層にして使いやすい駐車場にした方が良かったのにと思いますが、初期費用が掛かるんでしょうね。
駐車場料金は大体3万円。
一家に一台以上あった方が便利そうなのに。
駅近・駅直結のマンションや街の真ん中にあるマンションなら駐車場なくても良いと思うんですが、これだけ陸の孤島にあるマンションで快適な生活をしようとなるとゲタ代わりの車が必要ではないでしょうか？
まぁタクシーでもいいかもしれませんが。。
Uberみたいなサービスが認められればタクシー利用が金銭的にも楽になるかもしれませんね。
ただし、電車を使わなかった人がUberを使うようになり、Uberが増えると車の交通量が増えると道が混んでしまうので、それは良し悪しあるかもしれません。
ちなみに私は、DiDiというサービスをよく使っています。
こちらはDiDiの紹介コードです。
【2023年2月最新版】DiDiのお友達紹介コードと最大10000円キャンペーンを紹介します
自転車置き場の台数も少ない
一戸当たり1.5台。都心の駅近、コンパクトマンションならいざ知らず、移動に自転車が必須な距離でしかもファミリータイプのマンションなので一家に1.5台の自転車はどう考えても少なすぎ。
棟によっては、自転車置き場が地下にあるのも面倒です。
自転車置き場が不足しているので、子供用の自転車は、自宅前のアルコーブに置く人が増えそうですね。
空気と騒音
実は湾岸は空気が悪い。例えば、SOｘ。
東京都環境局環境改善部大気保全課が後悔している地図でみると湾岸沿いが汚染されていることがわかります。
http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/taikikankyo/map/index.html
船舶が重油を使う際に出る廃棄物かな？
また、抜けがいい、開放感があるというのは、遮るものがない分、内陸部の住宅街よりうるさい。
ごーっという、低周波音が常にしているイメージがあります。
トラックが多いのでしょうがないですね。
この騒音は、ドアを閉めればカット出来るので、まぁ気にならないっちゃ気にならないけど、街は静かに越したことはないと思います。
水素ステーションは？
水素ステーションはあってもなくてもどっちでもいいです。
いや、むしろなくていいので、スーパー、もう一軒増やすとかしてくれた方がいいかも。(笑)
ハルミフラッグ追加情報
モデルルームで聞いてきた情報と実際に街を歩いた感想。
モデルルーム、現地にも何度も行っています。笑
建物のグレード
設備のグレードは、最近のマンションの普通のクラス。
はっきり言って高級感はありません。
建具もプリント合板だったし。
断熱性マニアなので、建物の断熱性も気になりますが、アルミサッシ使用。
すんごい普通のマンション。
トリプルとは言わないまでも樹脂サッシを使っていたらいいのですが。
但し、ワイドスパンが生かせるようにサッシは引き違い窓のワイドなものを使用。
廊下もメーターモジュールで都心のマンションでは、広々と作られています。
駐車場
全戸に1台ずつあればいいのですが、駐車場は戸数の半分ほど。
駐車場代は上に書いた通りですが、月額3万円ぐらい。3万円で12か月×35年で1260万円。
車を持たず、タクシーとカーシェアという生活スタイルもあるkと思います。
私自身、カーシェアとかも好きで、よくポルシェカイエンとか1000万円ぐらいする車を安くかりていますが、週末の遠出ぐらいがカーシェアの便利な使い方じゃないかな。
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利便設備と団地感
現地に何度も足を運んで感じるのは、寂しい団地感。
タワー棟がまだたっていないので外廊下の建物が多く目につくのと、お店がないので無機質になりがち。
住んでいる人がいないので寂しい感じがより倍増します。
１～２F部分に店舗やオフィスを入れれば、街としての賑わいができたと思うんですけど、晴海フラッグは住居メインで考えられた街のようで、お店も１F部分に少し入るぐらいです。
海に突き出たどん詰まりにあり、街に関係ない人が入ってこなさそうなところはいいところですが、外廊下中心の建物は、どこか寂しい団地感もあります。
ちなみに図書館は2号線を渡ったところに建設予定です。
海風
海に近いので塩害がどの程度の影響があるか心配。
マンションの建物だけでなく、自転車やバイクもやられてしまうという口コミもありました。
地下駐車場になったのは、そういう事も気にしてかもしれません。
液状化・津波・高潮
地震時に起きるかもしれない液状化問題。
地震の時の津波や、高潮被害等。
ハルミフラッグでは、問題ないともいわれますが、埋立地にあるマンション、というだけで怖がる人がいるのも事実です。
ハルミフラッグのライバルとどこか似ている街
大規模再開発で、公園があってウォータフロントと、ハルミフラッグにちょと似ているなと思う街をとり上げてみます。
中古価格と賃貸価格を見ることで最近の不動産市況の相場観をみる参考にしてください。
歴史がある分、ハルミフラッグの未来の資産価値を考えるうえでの示唆もあるかも。
ハルミフラッグの入居可能時期は2024年3月下旬からなので、今、すぐ住みたいお住まいを探している人の参考用にもどうぞ。
わかりやすいように中古価格と賃貸物件のリンクを貼っておきます。
東雲
湾岸線を走っていると高層タワーマンションが目に飛び込んでくるダイナミックな景観の街。
キャナルコートと呼ばれるURと民間で共同開発した街があります。
駅からはちょっと距離がありますが、スーパーや図書館など生活利便施設は充実。
スーパーは、庶民の味方、イオン東雲店です。
晴海より豊洲に近い。
専業主婦だったら、晴海フラッグよりこっちの方が便利かも。
東雲の中古マンションは、開発が一巡していることもあり、数も豊富。
2019年2月時点で133件がヒット。
より取り見取り。
不人気路線の臨海線の東雲駅利用か、有楽町線の駅からは徒歩6分～ぐらい。
その割には、坪単価はお安め。
113平米の３LDKのワーマンションが7280万円です。まぁ、ちょっと古くはありますけどね。
賃貸はなぜかあまり出ていないので、貸すより売りたい人が多いのかな？
賃料は結構高め。
お台場
都心からちょっと離れたリゾート感ある住宅地という意味でお台場も似ているかもしれません。
公団が展開するシーリアお台場と２本のタワーマンションからなるザ・タワーズ台場です。
ザ・タワーズ台場はゆりかもめとりんかい線の駅まで７分以内で行けて、OKストアとマルエツが近くにある立地です。
ただし、医療、教育施設という意味では充実しているとは言えません。
品川八潮パークタウン
羽田空港に向かう途中に見える運河沿いの街「品川八潮パークタウン」。昭和58年に“まちびらき”したニュータウンです。
団地内の敷地面積は40.8ヘクタール、約5,700世帯、約1万3,000人。
保育園は団地内に4つ、幼稚園が1つ。
医療機関は内科・循環器科・外科・整形外科・小児科・眼科・耳鼻咽喉科・皮膚科・歯科・接骨院・調剤薬局があります。
かなり充実していますね。
https://www.muji.net/ie/mujiur/area/10_shinagawa.html
探してみたら、74平米で3480万円で出ていました。築35年でこの値段。なかなかですね。
こちらも賃貸はあまり出ていません。60平米代が中心で大きなものは出ていません。
出ても人気でなくなっちゃうのかな？
ハートアイランド新田
海ではないですが、墨田川と荒川に挟まれたリバーフロント。広日としていて抜け感があります。
開発地区全体の総面積は20ha。JR京浜東北線｢王子｣駅からバス10分でさらに徒歩5分。東京メトロ南北線｢王子神谷｣駅 徒歩19分の立地。
広々した公園や公立の小中一貫校があります。
築2007年の96平米のマンションが4500万円ほど。
2011年の97平米のマンションも4000万円でありました。
安い！
但し交通の便が悪いので東京駅まではドアtoドアで50分ぐらいかかります。
賃貸はこちらは豊富に出ています。
築12年、111平米で管理費込みで20万円。南北線王子神谷から徒歩16分と駅から遠いので、こんな感じなのでしょうか？
南千住汐入
墨田川に囲まれたリバーフロント。再開発の規模は約49ヘクタールと都内最大級。2010年に事業が完了し、現在は約4,500戸の住宅。戸数はちょうどハルミの選手村と同じぐらいですね。
東京駅までドアtoドアで30-40分ぐらい。晴海フラッグと同じ距離です。
BELISTA都立汐入公園というマンションがだいたい97平米で5000万円ぐらいの相場です。
賃貸は、結構でていますが、築11年のタワーマンションで70平米管理費込みで24万5千円。南千住駅徒歩5分。
正直お得感はありません。
SUUMO「南千住の賃貸マンション」
幕張ベイパーク
総開発面積約17.5ha。戸数は約4,500戸とここもハルミフラッグと同じぐらいの規模。計画居住人口10,000人、8区画に6棟のタワーマンションというのもなんだか似ていますね。
JR京葉線「海浜幕張」駅から徒歩15分。海浜幕張から東京駅までは30-40分ぐらいなので東京駅近くのオフィスならドアドア1時間ぐらい。まぁ、ハルミも同じぐらいというえば同じぐらいだけど、幕張のほうが遠いかな。
これから再開発を行うエリアですが、線路を挟んだ側は開発済のエリアになります。71平米のタワマンが4050万円から。千葉なので都内に比べると値ごろ感がありますね。
入居時期は2023年2月下旬予定です。
海沿いではないですが、マンションからは海が見えます。
新浦安
ハルミフラッグも新浦安も、どちらも埋立地にあり、道が広くて、広々としていて、駅から遠い感じでお店も少ない住宅街、団地という雰囲気が似てるな～と思いました。
新浦安駅からは東京駅まで20分（快速だと18分）。
しかも帰りは東京駅始発なので、意外と穴場かも。
坪単価を見ていても大分こなれています。
SUUMO「新浦安の中古マンション」
賃貸もそこそこ出ています。111平米で19.8万円。地区6年で新浦安駅から徒歩20分。
SUUMO「新浦安の賃貸マンション」
マルメのヴェストラ・ハムネン
スウェーデンのデンマークに近い国境の港町マルメ。
工場エリアの再開発です。橋が見えて海沿い、駐車場は地下というところがハルミフラッグと似てるな～と思いました。
ヴェストラ・ハムネンは、スタートアップを誘致したりオフィスもあります。オフィスがあると外食店ができ賑わいが生まれます。ハルミフラッグにもオフィスを作ってくれればいいのにな～と思います。
晴海フラッグの価格・坪単価・資産価値
みんなが気になる、晴海フラッグの価格・坪単価そして資産価値について。
モデルルームで聞いてきた価格と事前の予想の答え合わせをしていきます。
※ モデルルームに行って実際に聞いた金額を「⇒」で元々の記事に追加しました。
坪単価
いろいろ魅力的ではありますが、ハルミフラッグは交通の便が悪いというのはやっぱり致命的。
立地もハルミフラッグに先行して開発された豊洲や勝どきに比べると駅からも遠く、商業施設もとくにはありません。晴海がどうしても好き！というマニアもいるかもしれませんが、一般的には、豊洲、勝どきより立地は劣ります。
マンションは立地がすべて。先行開発地より立地が劣るので、上限はおのずから決定されますね。
実際、晴海と豊洲に行ってみればわかりますが、便利さ、開発具合の差は歴然。
巨大ショッピングモールがあり、駅に近い豊洲と比べどうしてもハルミフラッグの立地は劣ります。
ハルミフラッグの値段があまりにも高くなるようだと、わざわざ不便な場所にすむ理由もないので、もっと利便性のいいエリア、例えば近隣なら豊洲や勝どき、月島に流れるんじゃないかな。
ハルミフラッグが、坪単価600万円になるという口コミも見かけましたが、まずありえないでしょう。
そうなるときは、豊洲や勝どきが1000万円を超える時だと思います。(笑)
また、超大規模で4,000戸以上をさばいていかなければならないことを考えると、現実的には坪単価250～300万円ぐらいではないでしょうか？ これでも結構、安くはないと思います。
今後、引き渡しまでに、途中で金利が値上げされるようなことになると200～250万円ぐらいに下落する可能性もあると思いますし、これぐらいがリーズナブルなんじゃないかな。希望もかなり入っていますが。(笑)
⇒ 実際に発表された坪単価は安いゾーンが270万円、量販ゾーンは300万円でまぁまぁあたり。但し、眺めがいい部屋は400万円で、極々数は少ない特別な住戸は600万円だったので大幅にハズレ。まぁ、払う人はいるでしょうね。。。
オリンピック前の販売では、人気の部屋とそうでない部屋の差は大きくあり、部屋によっては倍率なしで、つまり申込すればだれでも買える状態の部屋もありました。
しかし、2021年～2022年の販売では、どのお部屋も軒並倍率がついてしまっています。
さらに言えば、コロナ後の住宅難。ひところよりは落ち着いた感もありますが、周辺相場の高騰で晴海フラッグの割安感が際立ちます。
晴海フラッグの人気は、一言でいえばやはり価格でしょう。駅からの遠さ、団地感、標準的な設備、全てのネガティブな要素は価格の安さが押し流してくれます。
晴海フラッグが人気の理由はここですよね。
分譲価格
予想売り出し価格は、税込み坪単価275万円で84平米で7000万円ぐらい。都内のマンションとしてはお手頃価格ですが、いろいろな不便を考えるとこれぐらいが妥当な気がします。特に交通の便が悪いのは決定的。職場の場所が違う共働き世帯には厳しいエリアかも。
物件価格7000万円に追加で引っ越しだ家具だなんだで500万円。資金計画は、仕上がり7500万円を、頭金2500万円入れて、5000万円ローンするというイメージ。ボリュームゾーンは、世帯年収1200万円～1300万円ぐらいの人たち。
⇒実際は84㎡だと物件価格8000万円ぐらい。事前予想に比べてローンの場合月々の支払額は3万円程度増えます。管理費や固都税が思ったより高かったので、ローン組の中心となる世帯年収は＋200-300万円ぐらいあがりそうです。実際の固定資産税額はもう少し安くなってくれるといいですが。
5000万円をかりると、35年ローン金利1.5％で月々返済額は15万円。
ローン返済15万円に、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費を払って仕上がり月々20万円超。まぁ、こんな所じゃないかな？
⇒実際は固都税・管理費修繕費が月10万円。仕上がり月々25万円ぐらいになります。
実際は、金利上昇リスクや都心では必要ない駐車場代を加味したら、坪単価200～250万円ぐらいが合理的な値段設定だと思うけど、宣伝うまくやってバブっているウチに高値で売り逃げしたいというところかな～。開発業者が高値で売れるとおもっているなら、そもそも3年も前に売りに出さないでしょ？
⇒安売りはせず、あくまで高値でトライしてきました。とりあえず買ってみるか、という層に売ってみる感じじゃないかな。第一期は倍率がつく人気の部屋と全く申込の売れ残りの部屋で分かれていました。オリンピック後の第二期は周辺相場の高騰で割安感が出てかなりの人気だったのは皆さんご存じのとおりです。
北向きで割と小ぶりな部屋は手頃な値段で出てくるんじゃないかな？DINKSとか小さい子供がいる家庭にはいいかも。
これぐらいの部屋なら4000万円ぐらいで出てきそうですね。⇒これよりちょっと広めの66.6㎡が54000万円台でした。
モデルルームで聞いてきた
実際にモデルルームに行ってきた話。販売街区毎、棟毎の坪単価、価格を整理しました。
一部を除けば坪単価は300万円近辺が中心。
管理費・修繕費・固都税が思いのほか高くつくので、資金計画はしっかりする必要がありそうです。
下の記事は宣伝目的提灯記事ですね。(笑)
記事を読んで受けた印象よりも高値でした。
楽観的過ぎましたね。（笑）
AERA記事 2019年6月20日：話題のマンション「晴海フラッグ」 売り出し価格はかなり低くなると予想されるワケは…
日経2019年6月23日：五輪選手村マンション、5000万円台～1億円超で調整
ハルミフラッグ近辺の開発エリア
近辺の同時期の開発エリアです。勝どき東の3,255戸、豊海の2,150戸、月島（三井・住友）の3000戸が続々立ち上がる予定。
こっちの方が都心に近くて、駅にも近い。こういうところと戦っていかなければいけないので、ハルミフラッグを早く売るためには相当突っ込んだ価格にしないといけないのでは？との期待もありました。
実際は、他のマンションは高騰しても大人気の状況となってしまいました。
賃貸価格と資産価値 2019年に感じたこと
最初の数年は新築プレミアムが乗って高くても貸せそうですが、しばらくすると坪1万円強ぐらいかな。
月島徒歩9分の2001年築の晴海アイランドトリトンスクエアアーバンタワーは78平米で24万円。
交通の便が悪いハルミフラッグでも、10年後も今の価値で85平米で25万円ぐらいで貸せるんじゃないかな。
7000万円で年間300万円（25万円×12）の賃料収入とすれば表面利回り4.29％。
実際は管理費だ、空き室だ、なんだ、かんだでコストがかかりますが、都内のマンションではまぁこんなとこでしょう。
利回りを考えてもいいとこ坪275万円で、安いところは250万円ぐらいにしないとIncome Gain狙いの投資としてはお得感はないと思いました。
2008年分譲のザ・東京タワーズ。勝どき徒歩５分で坪単価200万円ほどから。10年前はこういう相場観でした。いまでは坪単価300万円ぐらい。
10年でダイブ変わりましたね。10年後はどうなっているのでしょうか？
では、売却面ではどうでしょう？
資産価値が上がる要素と下がる要素をまとめてみました。
資産価値に影響を与える要素は、晴海フラッグ個別の事項もあれば、晴海フラッグにとどまらない事項もあります。
特に資産価値が下がる要素においては、晴海フラッグ個別の問題でない事項による影響が大きいのでは？と思います。
日本全国どのマンションも等しく下がる要素がある一方、晴海フラッグには晴海フラッグだけしかない上がる要素があるように思います。
とはいえ、そんなに儲かる、損する、という話でもないので、マンションを購入することで、どんな生活をしたいか。
思い描いている生活。ライフスタイルに晴海フラッグでの生活がフィットするかどうか、で購入を検討されてはどうかと思います。
晴海フラッグの資産価値が上がる要素
資産価値、中古販売価格が上がる要素を独断と偏見で実現可能性が高そうな順に並べてみました。
- 不動産価格が上昇し周辺相場並みに上昇
- 学区が人気に
- BRT・バス便の利便性向上と認知
- 多子世帯の流入
- 東京湾大華火祭再開
- 築地、新橋、汐留などの晴海フラッグからアクセスがよい近隣エリアの開発
- インフレによる資機材高騰で新築マンション価格上昇
- 低金利継続
- リモートワークの定着
- 好景気による所得上昇
- 臨海部地下鉄の建設決定
- 海外でよくあるようなマンション投資ブーム
- 円安・日本投資ブーム
- 清掃工場移転＆跡地開発
晴海フラッグの資産価値が下がる要素
- 金利上昇
- 不動産価格下落
- 景気低迷による給与減
- 自然災害
賃貸価格と資産価値 2022年末の振り返り
晴海フラッグ発表後、マンション価格の高騰は皆さんご存じのとおりです。
ここまでの値上がりになるとは、正直全く予想できませんでした。
都内のマンション価格の値上がりで、値段が３年前と変わらない晴海フラッグはかなりお買い得に見えます。
今後はどうなのでしょう？
不動産全体の市況は全く予想できませんね。金利が上がる兆候も出てきてますし、景気もどうなるかわかりません。
但し、晴海フラッグは周辺のマンションとの比較では、大きく劣後していくことはなく、近隣の大規模マンションんと同じような価格帯で売買されると予想します。
というのも、晴海フラッグは、特にファミリー世帯にとっては、湾岸の中でも好環境なのではないでしょうか？
学校が町のなかにあり、通り抜けの大きな車が入ってこない、大きな綺麗な公園がある、ことは素直に言ってよい環境であると思います。
交通の便にしても、バスやタクシー、自家用車、あるいは徒歩、自転車で十分という方にも問題にはならないでしょう。
勝どき駅から大江戸線を使う人もいるでしょうが、それならば、目の前のバスやBRTという人が多くなるように思います。
街の中にある早くから分譲が進んだ晴海テラスは結構安くでていますが、晴海フラッグの街びらき後は、晴海フラッグ並みとはいかないまでも、そこそこ値上がりするのではないでしょうか？ そう考えると晴海テラスも意外とお買い得なのかもしれません。
選手村用地の価格
ハルミフラッグの用地が10分の１と言われる根拠を探してみました。
建設業者が安く買ったからといっても、安く売ってくれるとは限りません。
１２９億６０００万円で売却する契約を結びました。１平方メートル当たり９万６７８４円で、近隣の基準地価の１０分の１以下
http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2018-02-19/2018021901_01_1.html
資金計画
既に戸建てやマンションをお持ちで買い換えを検討されている方は、ご自身のお住まいがいくらで売れるか、査定してもらっておきましょう。資金計画をしっかりとやっておくことは大切です。
ハルミフラッグの販売時期
選手村の跡地のマンション、ハルミフラッグの販売時期です。
コロナの影響で休止していた販売活動が再開されることが公式に案内されています。
SUN VILLAGE 第1期・SEA VILLAGE 第2期の販売が開始されています。
既に、パビリオン見学会の案内は回ってきており、新規見学組は１回目の募集は閉め切られたようです。
マンション自体は東京オリンピック・パラリンピックで選手村として使われた後、リフォームを行い、建物竣工予定は2022年秋。
入居予定は2024年3月です。今から2年以上先ですね。結構先のことなので、最初に申し込んだ人は一旦別なところに住んで買い替えができちゃうかも。(笑)
住宅ローンは、引き渡し時点のものが適用されます。買い付け入れている間に金利が上がってしまうのもリスクですね。金利上昇が起きれば、支払金額が間違いなく増えます。
ちなみに、マンションは、建設途中の一時使用として選手村を使用し、新築として売り出すそうです。
タワーマンションは選手村としては使わないので、販売時期も完成時期もさらに遅れて、完成が2024年春予定です。（入居はさらにあと）
ハルミフラッグの現地に行って、建設状況を見てきました。
結構建物が出来上がってきています。
登録
事前案内会が再開されます。
案内会の予約はもう始まっていて、登録をすませた人に案内が来ています。
お早めに！
晴海フラッグの販売状況とスケジュール
過去の販売スケジュール
19年4月から始まった売り出しは対象は、パークビレッジとシービレッジでした。
19年6月頭に希望住戸の要望書を入れて、要望書の締め切りは7月中旬。
7月下旬には第一期の正式価格が発表され登録受付が開始。登録申込書を提出。
8月上旬が第一期の登録締め切りで抽選会・契約会です。
尚、上にも書きましたが、サンビレッジとパークビレッジにあるタワー棟の案内・発売は公式には未発表です。
晴海フラッグ販売状況
過去の販売状況、タワー棟含めた今後の販売スケジュールはこちらにまとめました。
【2023年2月】 晴海フラッグ販売状況 過去販売スケジュールと戸数
ハルミフラッグの問い合わせ先 0120863063は誰？
0120863063から電話が、しつこく何回も。
晴海フラッグの営業電話でした。
営業時間は午前10時から午後5時。
火水木が定休日です。
ハルミフラッグの感想
ハルミフラッグについて独断と偏見でまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか？
賛成出来ること、納得できない部分もいろいろあるかと思います。
特に価格面は、蓋を開けてみればそんなに安くはなく、管理費他が結構高いという結果に終わっています。
広々した住戸が欲しい方はもちろん、眺望と新しい街にどれだけ価値を見出せるか、という点がキーになりそうです。
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ハルミフラッグに住んだらきっと使う事になるBRTについて。
結構、計画が固まってきています。
4月の読売新聞ででた新地下鉄構想について。
【東京駅-銀座-晴海-国際展示場】東京湾岸地下鉄計画と実現の可能性
晴海ふ頭公園
再開発地らしい綺麗で広々とした公園。
もうオープン済みなので、入ることができます。
また人気上がっちゃいそうですね。
旧オリンピック選手村の絶景！ 晴海ふ頭公園 アクセス・注意点 BBQも
豊海散歩
晴海フラッグの対岸、豊海。
マグロ卸が運営するマグロ丼屋さんのマグロ丼は600円程。
晴海フラッグの現地見学ついでにどうですか？
【散歩】豊海水産ふ頭 マグロ卸のマグロ丼の店 レインボーブリッジとか晴海フラッグとか
