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【価格・坪単価予想】HARUMI FLAGの良いところ 危ないところ 適正価格と資産価値

更新日:

東京オリンピックの選手村は、オリンピック・パラリンピック後はハルミフラッグという名前のマンションとして販売されます。選手村の跡地は、5000戸を超える超巨大な街として生まれ変わります。

 

ハルミフラッグ概要

東京オリンピックの選手村の跡地は、ハルミフラッグという名前で開発されます。ハルミフラッグは、湾岸エリアの再開発事業区域面積約18ha、賃貸住宅もいれば24棟5,632戸に1万2,000人が住む超巨大な街です。三井不動産や住友不動産など11社が手掛けます。

具体的には、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT 都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業の11社が共同で開発し販売を行います。販売サイトはすでにオープンしていて、三井不動産のサイトから見ることができます。

ハルミフラッグ街区地図

 

ハルミフラッグの分譲エリアは、4街区、5街区、6街区の3街区からなり、分譲戸数4,145になります。

ハルミフラッグ4街区

ハルミフラッグ5街区

ハルミフラッグ6街区

まず売り出されるのはタワーマンションを除いた14階~17階のマンション2,690戸。

HARUMI FLAG 板状マンション

ハルミフラッグのタワーマンションは、5街区と6街区にあります。タワー棟は分譲戸数が1455戸です。

 

ハルミフラッグで個人的に気になるエリアは、タワーマンションと5街区と6街区の公園沿いのエリア。それぞれA棟です。

レインボーブリッジが好きなので、公園越しにレインボーブリッジが眺められると思うとそれだけでワクワクしてしまいます。

 

ハルミフラッグのタワーマンション

ハルミフラッグのタワーマンションは50階建て。眺めも良く、ハルミフラッグの街の真ん中で学校や商業施設にも近く利便性も良さそう。

普通に考えれば、値段はタワーマンションの方が高いのでしょうが、マンション価格は相場モノ。

価格は売り出し時期の経済環境にもよるので、もしかするとタワーマンションの方が安くなる可能性もあります。

 

晴海フラッグの良いところ

眺め

住めばすぐ飽きるともいわれますが、眺めのいい場所は気持ちがいいですよね。

HARUMI FLAG 眺望

 

間取り

ハルミフラッグの最多住戸専有面積帯は、85㎡台で計220戸!

平均の住戸専有面積はどれぐらいかわかりませんが、都内のマンションよりも広めなものとなりそうです。

タワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡とタワー棟を除いた分譲街区2,690戸のうち220戸が85㎡となるそうです。

ハルミフラッグ間取り図

 

 

大きな間取りがあるのも、多人数世帯としては嬉しいね。

トイレも二つあるし。4街区に大きな間取りのお部屋が多数ある印象です。

ハルミフラッグ間取り

 

間取りはこちらに多数掲載されています。

https://www.31sumai.com/mfr/X1604/#!/plan

 

廊下の幅の広さをアピールしているのはグッドなポイント。

パラリンピックの選手村としても使う配慮でしょうか?

 

天井高は居室で2.5メートル。都内の仕様の高いマンションや、海外ではもっと高いので、3mとは言わないまでも、いまよりせめて0.2メートル高いぐらいだと良かったんだけどなと思います。

著名建築家丹下健三が設計した赤坂プリンスホテルは解体されてしまいましたが、その理由の一つは天井高の低さ。ちなみに赤坂プリンスホテルの天井高は、寝室で天井高2.4m、廊下は2.1mでした。天井高は一度立てると変えられないスペック。資産価値が落ちないレガシーを目指すなら高めにとって欲しかったと思います。

HARUMI FLAG 天井高

 

公園

街の中に公園が。街のはずれにはフェリーターミナルがあります。

 

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歩車分離

HARUMI FLAG 地下駐車場

個人的にこれはグッド。

なにより安全だし景観もスッキリしていていい。

車も汚れないしいいですね。

駐車場は住戸の数の半数ぐらいです。

 

 

 

晴海フラッグの悪いところ

「住めば都」となるのでしょうが、気になるところもチラホラ。

再開発される前までは何もなかったので、文化的な施設や職場や学校までの遠さ、アクセスの不便さがどうしても気になります。

それを消し去るような価格だといいのですが、どうかな?

立地・交通の便

晴海フラッグの徹底的な欠点は交通の便の悪さ。

物理的な距離は確かに東京の中心部に近い。

でも時間距離的にはかなり遠い。東京駅迄バスで30分。ドアtoドアで東京駅近くのオフィスなら1時間は覚悟した方がいいかも。

電車を移動手段として使わない人にはいいかもしれません。

HARUMI FLAG location

 

バス便以外は、最寄り駅まで徒歩30分。もはや。陸の孤島。

しかも最寄り駅は大江戸線の勝どき駅。大江戸線は新しい地下鉄なので、深いところにホームがあり、駅の入り口から電車に乗るまでにはさらに時間がかかる。

大江戸線から降りる駅も深い場所にあるので、かなり不便な路線。

 

BRTも所詮はバス。連接バスでも定員130名程度と電車の1両にも満たない。輸送力は高くない。しかもハルミフラッグを通るのはピーク時でもわずか1時間に6本!

激混みするのが目に見えています。しかも終着駅が新橋駅なので、汐留界隈で働いている人は別として、そこから乗り換えがまた面倒。これは通勤大変だ。

 

BRTではない普通のバス便もあるけれど、人口が増えた後、渋滞がどの程度ひどくなるかどうか。

雨の日に会社にいつもより早くいかなければいけないとかいうのは嫌だな~。

 

おそらくマンションのセールスは交通の便の悪さを気にしていて、BRTや将来の決まっていない地下鉄計画を全面的に押し出してくるでしょう。

でも、専業主婦の家庭で、職場がこの近くだったり、車通勤するような人にはいいかも。

参考リンク:

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sensyumura/transport/

 

完成時期が遅い

2019年5月発売開始で入居開始は2023年3月。

オリンピック終了後、もっと早く使わせてもらえないものなのでしょうか?

結構先なので、金利が上昇したら支払価格が数割上昇してしまう、というリスクがあります。

どういう事かというと、日銀は、足元でジャンジャンお金を刷って超低金利政策を維持していますが、これは世界的に見ても超異常事態。

いつ利上げを行うかは、経済情勢次第なのでしょうが、この利上げの時期がマンション完成前迄に来る可能性が十分あるわけです。

例えば、35年5000万円で借りた場合、毎月の返済負担額がどれだけ増えるかを計算しました。

結論から言えば、1.5%の金利が3%になるだけで支払い額が1600万円増えます。

7000万円でマンションが買えたと思ったら、実際は支払い額が1600万円増えちゃって、8600万円のマンションを買ったことと同じことになる可能性も十分あるわけです。

ローンをするときは、こういうリスクもしっかり織り込んでおく必要があります。

 

5000万円を固定金利元利均等払いで借りた時の毎月のボーナス返済金額を計算してみた表がこちら。

実際には、ローン返済金に加えて、税金、管理費諸々がかかる事に注してください。

金利1.5%固定 金利2.5%固定 金利3.0%固定
毎月返済額 153,092円 178,747円 192,425円
総支払額 64,298,491円 75,073,795円 80,818,202円

 

金利上昇は資産価格にも影響を与えます。

経済が良くなった結果、金利が上昇していればお給料も上がっているので問題ないかもしれませんが、お給料が変わらずに金利が上がったらどうなるか。

 

例えば、毎月15万円のローン支払いでかえる住宅は、金利が変わるとこうなります。

金利 金利1.5%固定  金利2.0%固定  金利2.5%固定 金利3.0%固定
借入額 4,889万円 4,528万円 4,195万円 3,897万円

これはどういう事かというと、毎月15万円のローン返済ができる人は、金利1.5%固定では4889万円借りることができます。でも金利が3%に上がると、3897万円しか借りることができません。

 

これが何を意味するかというと将来の資産価値に影響します。

住宅は、ローンを組んで買う人が大多数なので、お給料が変わらなかった場合、1000万円安いマンションしか買えなくなるわけです。

マンションをその時にどうしても売りたい人は、値段を下げて売る必要があります。

つまり、金利が上昇すれば、マンション価格は下落する可能性があるわけです。

 

逆に言うと、昨今のマンション価格の値上がりは、金利が下がったおかげで、払う事が出来る金額が増えたことも要因だと思います。

もちろん、金利が上昇するときは、経済が良くなっている時で、お給料も上がるから大丈夫。という考え方もあるかと思います。

ただ、リスクとして、こういうことが起こりうるという事も考えておいた方がいいと思います。

商業施設の少なさ

最低限の商業施設はあるけれど、豊洲のような大規模施設はなし。

医療機関の少なさ

歴史が浅い場所なので内陸部のように自転車で10分圏内によりどりみどりのクリニックがあるわけではない。しっかり誘致してほしいですね。

 

教育機関の少なさ

晴海フラッグの住民はローンが付く職業勤務かキャッシュで買える層なので総じて教育に対する理解はありそう。

町の中心部の公立校はレベルはそこそこ高そうです。

但し、気になるのは高校以上の教育機関。通勤もそうですが、通学も大変そうですね。

塾や習い事の教室系もなにもなさそう。

ピアノ教室、水泳教室、サッカー教室、バレー教室とかできるのかな?

 

商業エリアがもっとあればいいんですけどね。

 

外食

新しい街なのですが、外食する場所があまりなさそう。

海側1Fを商業ゾーンにして外食店を誘致すれば・・と思います。

 

スウェーデンの海沿いの街マルメの再開発エリア。

1Fが外食ができるレストランをちらほら入れています。

ちなみにこの建物の反対側は、スウェーデンとデンマークをつなぐオーレスン橋。

 

駐車場の台数が少ない

東京都内ではあるけれど都心ではないハルミフラッグで快適な日常生活をおくるには、車が必要です。

買い物も、医療機関も、子供の習い事も、通勤・通学の送り迎えも車があると大分便利になります。

でも、駐車場の台数は戸数の半分程度と少ないのが気になります。

一家に一台以上あった方が便利そうなのに。

駅近・駅直結のマンションや街の真ん中になるマンションなら駐車場なくても良いと思うんですが、これだけ陸の孤島にあるマンションで快適な生活をしようとなるとゲタ代わりの車が必要ではないでしょうか?

まぁタクシーでもいいかもしれませんが。。

また、駐車場料金がいくらになるかも、気になりますね。

 

空気と騒音

実は湾岸は空気が悪い。例えば、SOx。

地図でみると湾岸沿いが汚染されていることがわかります。

http://www.taiki.kankyo.metro.tokyo.jp/cgi-bin/bunpu1/p101.cgi?so2==1541246139=======1=

 

船舶が重油を使う際に出る廃棄物かな?

 

HARUMI FLAG 抜け感

また、抜けがいい、開放感があるというのは、遮るものがない分、内陸部の住宅街よりうるさい。

ごーっという、低周波音が常にしているイメージがあります。

トラックが多いのでしょうがないですね。

この騒音は、ドアを閉めればカット出来るので、まぁ気にならないっちゃ気にならないけど、街は静かに越したことはないと思います。

 

水素ステーションは?

水素ステーションはあってもなくてもどっちでもいいです。

いや、むしろなくていいので、スーパー、もう一軒増やすとかしてくれた方がいいかも。(笑)

 

ハルミフラッグのわからないところ

情報があまりないのでわからないところ。

建物のグレード

設備はどの程度のグレードなのでしょうか?

断熱性マニアなので、建物の断熱性も気になります。

【まとめ】断熱性が高いハウスメーカー ランキング

 

駐車場代

全戸に1台ずつあればいいのですが、駐車場は戸数の半分ほど。

大体3万円ぐらいするのかな。3万円だと12か月×35年で1260万円。

ここに住んで21世紀らしい快適な生活を送るには車が必須だと思うので、物件価格は駐車場代分ぐらい安く設定してほしいです。

 

カーシェアが流行って、それほど車を使わなくていいとでも考えたのでしょうか?

毎日車が必要な立地だと、カーシェア頼みではきついと思います。

私自身、カーシェアとかも好きで、よくポルシェカイエンとか1000万円ぐらいする車を安くかりていますが、週末の遠出ぐらいがカーシェアの便利な使い方じゃないかな。

中古のポルシェカイエンを24時間6000円で借りた話

【カレコのキャンペーンナンバー】 少しでもお得にカレコを使う方法

 

海風

海に近いので塩害がどの程度の影響があるか心配。

マンションの建物だけでなく、自転車やバイクもやられてしまうという口コミもありました。

地下駐車場になったのは、そういう事も気にしてかもしれません。

 

液状化

地震時に起きるかもしれない液状化問題。

 

清掃工場隣接

清掃工場に隣接しているところも、正直気になります。

中央清掃工場の排ガスなどの調査結果

 

 

ハルミフラッグに似た町

大規模再開発で、公園があってウォータフロントと、ハルミフラッグにちょと似ているなと思う街をとり上げてみます。

歴史がある分、ハルミフラッグの未来の資産価値を考えるうえでの示唆もあるかも。

ハルミフラッグの入居可能時期は2023年3月下旬からなので、今、すぐ住みたいお住まいを探している人の参考用にもどうぞ。

品川八潮パークタウン

羽田空港に向かう途中に見える運河沿いの街「品川八潮パークタウン」。昭和58年に“まちびらき”したニュータウンです。

団地内の敷地面積は40.8ヘクタール、約5,700世帯、約1万3,000人。

保育園は団地内に4つ、幼稚園が1つ。

医療機関は内科・循環器科・外科・整形外科・小児科・眼科・耳鼻咽喉科・皮膚科・歯科・接骨院・調剤薬局があります。

かなり充実していますね。

 

https://www.muji.net/ie/mujiur/area/10_shinagawa.html

 

74平米で3480万円で出ていました。築35年でこの値段。なかなかです円。

SUUMO「品川 八潮パークタウン 中古」

 

 

ハートアイランド新田

海ではないですが、墨田川と荒川に挟まれたリバーフロント。広日としていて抜け感があります。

開発地区全体の総面積は20ha。JR京浜東北線「王子」駅からバス10分でさらに徒歩5分。東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩19分の立地。

広々した公園や公立の小中一貫校があります。

 

築2007年の96平米のマンションが4500万円ほど。

2011年の97平米のマンションも4000万円でありました。

安い!

但し交通の便が悪いので東京駅まではドアtoドアで50分ぐらいかかります。

 

南千住汐入

墨田川に囲まれたリバーフロント。再開発の規模は約49ヘクタールと都内最大級。2010年に事業が完了し、現在は約4,500戸の住宅。戸数はちょうどハルミの選手村と同じぐらいですね。

東京駅までドアtoドアで30-40分ぐらい。晴海フラッグと同じ距離です。

BELISTA都立汐入公園というマンションがだいたい97平米で5000万円ぐらいの相場です。

https://www.ieshil.com/buildings/80285/

 

幕張ベイパーク

総開発面積約17.5ha。戸数は約4,500戸とここもハルミフラッグと同じぐらいの規模。計画居住人口10,000人、8区画に6棟のタワーマンションというのもなんだか似ていますね。

JR京葉線「海浜幕張」駅から徒歩15分。海浜幕張から東京駅までは30-40分ぐらいなので東京駅近くのオフィスならドアドア1時間ぐらい。まぁ、ハルミも同じぐらいというえば同じぐらいだけど、幕張のほうが遠いかな。

これから再開発を行うエリアですが、線路を挟んだ側は開発済のエリアになります。71平米のタワマンが4050万円から。千葉なので都内に比べると値ごろ感がありますね。

入居時期は2019年3月下旬予定です。

海沿いではないですが、マンションからは海が見えます。

 

新浦安

ハルミフラッグも新浦安も、どちらも埋立地にあり、道が広くて、広々としていて、駅から遠い感じが似てるな~と思いました。

 

 

マルメのヴェストラ・ハムネン

スウェーデンのデンマークに近い国境の港町マルメ。

工場エリアの再開発です。橋が見えて海沿い、駐車場は地下というところがハルミフラッグと似てるな~と思いました。

ヴェストラ・ハムネンは、スタートアップを誘致したりオフィスもあります。オフィスがあると外食店ができ賑わいが生まれます。ハルミフラッグにもオフィスを作ってくれればいいのにな~と思います。

 

晴海フラッグの価格・坪単価・資産価値

みんなが気になる、晴海フラッグの価格・坪単価そして資産価値について大胆予想します。

坪単価

HARUMI FLAG 坪単価

いろいろ魅力的ではありますが、ハルミフラッグは交通の便が悪いというのはやっぱり致命的

立地もハルミフラッグに先行して開発された豊洲や勝どきに比べると駅からも遠く、商業施設もとくにはありません。晴海がどうしても好き!というマニアもいるかもしれませんが、一般的には、豊洲、勝どきより立地は劣ります。

マンションは立地がすべて。先行開発地より立地が劣るので、上限はおのずから決定されますね。

実際、晴海と豊洲に行ってみればわかりますが、便利さ、開発具合の差は歴然。

ハルミフラッグの値段があまりにも高くなるようだと、わざわざ不便な場所にすむ理由もないので、もっと利便性のいいエリア、例えば近隣なら豊洲や勝どき、月島に流れるんじゃないかな。

ハルミフラッグが、坪単価600万円になるという口コミも見かけましたが、まずありえないでしょう。

そうなるときは、豊洲や勝どきが1000万円を超える時だと思います。(笑)

また、超大規模で4,000戸以上をさばいていかなければならないことを考えると、現実的には坪単価250~300万円ぐらいではないでしょうか? これでも結構、安くはないと思います。

今後、引き渡しまでに、途中で金利が値上げされるようなことになると200~250万円ぐらいに下落する可能性もあると予想します。

 

 

分譲価格

HARUMI FLAG 価格

予想売り出し価格は、税込み坪単価275万円で84平米で7000万円ぐらい。都内のマンションとしてはお手頃価格ですが、いろいろな不便を考えるとこれぐらいが妥当な気がします。特に交通の便が悪いのは決定的。職場の場所が違う共働き世帯には厳しいエリアかも。

物件価格7000万円に追加で引っ越しだ家具だなんだで500万円。資金計画は、仕上がり7500万円を、頭金2500万円入れて、5000万円ローンするというイメージ。ボリュームゾーンは、世帯年収1200万円~1300万円ぐらいの人たち。

35年ローン金利1.5%で月々返済額は15万円。

ローン返済15万円に、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費を払って仕上がり月々20万円超。まぁ、こんな所じゃないかな?

実際は、金利上昇リスクや都心では必要ない駐車場代を加味したら、坪単価200~250万円ぐらいが合理的な値段設定だと思うけど、宣伝うまくやってバブっているウチに高値で売り逃げしたいというところかな~。

 

北向きで割と小ぶりな部屋は手頃な値段で出てくるんじゃないかな?DINKSとか小さい子供がいる家庭にはいいかも。

これぐらいの部屋なら4000万円ぐらいで出てきそうですね。

ハルミフラッグ価格

 

 

 

ハルミフラッグ近辺の開発エリア

近辺の同時期の開発エリアです。勝どき東の3,255戸、豊海の2,150戸、月島(三井・住友)の3000戸が続々立ち上がる予定。

こっちの方が都心に近くて、駅にも近い。こういうところと戦っていかなければいけないので、ハルミフラッグを早く売るためには相当突っ込んだ価格にしないといけないのでは?

月島・勝どき・豊海・佃

 

賃貸価格と資産価値

最初の数年は新築プレミアムが乗って高くても貸せそうですが、しばらくすると坪1万円強ぐらいかな。

月島徒歩9分の2001年築の晴海アイランドトリトンスクエアアーバンタワーは78平米で24万円。

交通の便が悪いハルミフラッグでも、10年後も今の価値で85平米で25万円ぐらいで貸せるんじゃないかな。

7000万円で年間300万円(25万円×12)の賃料収入とすれば表面利回り4.29%。

実際は管理費だ、空き室だ、なんだ、かんだでコストがかかりますが、都内のマンションではまぁこんなとこでしょう。

利回りを考えてもいいとこ坪275万円で、安いところは250万円ぐらいにしないとお得感はないと思いました。

2008年分譲のザ・東京タワーズ。勝どき徒歩5分で坪単価200万円ほどから。10年前はこういう相場観でした。いまでは坪単価300万円ぐらい。

選手村用地の価格

ハルミフラッグの用地が10分の1と言われる根拠を探してみました。

建設業者が安く買ったからと言えて安く売ってくれるとは限りません。

129億6000万円で売却する契約を結びました。1平方メートル当たり9万6784円で、近隣の基準地価の10分の1以下

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik17/2018-02-19/2018021901_01_1.html

 

ハルミフラッグの販売時期

選手村の跡地のマンション、ハルミフラッグの販売時期です。

ハルミフラッグは、販売予定時期2019年5月下旬。モデルルームも同時期に公開されるとのこと。

マンション自体は東京オリンピック・パラリンピックで選手村として使われた後、リフォームを行い、建物竣工予定は2022年秋。

入居予定は2023年3月です。今から4年以上先ですね。結構先のことなので、一旦別なところに住んで買い替えができちゃうかも。(笑)

住宅ローンは、いつの金利で決まるのでしょうか?

買い付け入れている間に金利が上がってしまうのもリスクですね。金利上昇により、支払金額が間違いなく増えます。

 

ちなみに、マンションは、建設途中の一時使用として選手村を使用し、新築として売り出すそうです。

タワーマンションは選手村としては使わないので、販売時期も完成時期もさらに遅れて、完成が2024年春予定です。(入居はさらにあと)

 

ハルミフラッグの感想

ハルミフラッグについて独断と偏見でまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?

賛成出来ること、納得できない部分もいろいろあるかと思います。

特に価格は気になる人もおおいのでは?

コメント開けてますので、あなたのご意見をお待ちしています!

 

 

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次の記事:

ハルミフラッグに住んだらきっと使う事になるBRTについて。

結構、計画が固まってきています。

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