マンション業界で話題の選手村跡地の再開発マンション、晴海フラッグ。モデルルームに行ってきました。気になる価格や坪単価とモデルルームに行った後の感想。
目次
晴海フラッグのモデルルームに行ってきた
晴海フラッグのモデルルームはパークタワー晴海の奥です。
モデルルーム見学は3時間がかりの説明。
個人情報をiPadに入力してからエスカレーターで上にあがって受ける最初のプレゼンテーションは、未来を感じさせるつくり。
万博のパビリオンに来たような感じです。
街の模型、実物大のモデルルーム、設備の説明を受けてから、みんなが気になる価格の説明と今後のスケジュール説明と次回の予約まで、たっぷり3時間はかかります。
ベビーシッターさんがいる5歳児まで対応可能なキッズルームも打ち合わせブースの脇にありましたが、時間が長いし、子供でも楽しいのは最初だけなので、子連れだと大変かも。近くの豊洲のショッピングモールにあるキッザニアで遊んでいた方が、子供は幸せになれそうです。
晴海フラッグの価格
4月から案内が始まったのは、分譲3街区の内、2街区。パークビレッジとシービレッジ。
一番高い部屋は2億円越えです。
1億円代と言っていた報道はなんだったんでしょうか？(笑)
↓
日経2019年4月23日：五輪選手村マンション、5000万円台～1億円超で調整
モデルルームでは、価格が決まったわけではないので価格表は渡せないが、書き写してほしい、と言われます。
なんじゃそりゃ。(笑)
https://twitter.com/mansionmaster/status/1122471934950690816
坪単価と物件価格
物件価格は広さによって違いますので、坪単価で相場をまずつかみましょう。
晴海フラッグの坪単価は、ざっくり言って坪300万円。
レインボーブリッジが見える部屋だと坪＋100万円で坪400万円。
北向きの安い部屋もありますが、それでも坪250万円します。
一番高い部屋は広大なルーフバルコニー付きのお部屋で坪450万円。24000万円程だそうです。
面白いなと思ったのは高さによる価格の違いがほとんどないところ。
5階と13階で値段の違いは1％～2％程度でした。
十数階建のマンションなのでこんなものなのかもしれませんが、値段も大して変わらないので高層階が人気が出るんじゃないかな？
パークビレッジ坪単価
公園を挟んでレイボーブリッジが望めるお部屋の坪単価は400万円。80㎡で1億円ほどです。
| 坪単価目安 | 最低坪単価 | 最高坪単価 | |
| A棟 レインボーブリッジビュー | 400 | 383 | 404 |
| B棟 | 400 | 257 | 270 |
| C棟 | 260 | 244 | 343 |
| F棟 | 300 | 255 | 326 |
A棟とF棟の価格表
B棟とD棟の価格表
シービレッジ坪単価
川を挟んで対岸に豊洲市場が見えるシービレッジ。
南東向きで、100㎡近い住居で構成された街区。
ハルミフラッグの中でも広い部屋を探されている方向けになります。
内廊下と外廊下が棟によって異なるほか、天井高も異なります。
大体坪300万円で100㎡1億円ぐらい。
| 坪単価目安 | 最低坪単価 | 最高坪単価 | |
| A棟 | 300 | 290 | 450 |
| B棟 | 300 | 294 | 326 |
| D棟 | 300 | 290 | 450 |
晴海フラッグ最高金額
第一期発売の中での晴海フラッグの最高額のお部屋は、金額にして2億4000万円です。
希少性があるルーフバルコニー付きのお部屋で坪単価は450万円。
第二期以降は、サンビレジのA棟最上階にルーフバルコニーがあるので、このお部屋が、3億円ぐらいになるんじゃないかな？
ハルミフラッグの購入費用
晴海フラッグを購入する場合、物件本体価格に加えて、購入時の諸費用、購入後も税金、管理費・修繕費、人によっては駐車場代がかかります。
物件価格だけではない購入時費用
晴海フラッグを買った時には、まず修繕積立基金と登記費用、固定資産税・都市計画税が必要となります。これは合わせて物件価格の5％ぐらいです。
中でも修繕積立基金と登記費用が8割ぐらいを占めます。
ローンを組む場合には、手数料が2％、さらに、不動産取引税が2％程度余分にかかります。
つまり、購入時には、物件価格以外に8-10％の諸費用を見ておく必要があります。
購入後の費用
購入後も税金（固定資産税・都市計画税）、管理費・修繕費、人によっては駐車場代がかかり標準的な87㎡で月額換算10-13万円がかかります。
広さによって異なりますが平均的な80㎡台の部屋の例。街区や棟によって金額は変わりますが、大幅に変わるわけではありません。
- 固都税と呼ばれる、固定資産税・都市計画税が月5万円／年間60万円程度。
- 管理費・修繕費が月5万円／年間60万円。管理費は、（5年後から値上げされる予定になっています。）
- 駐車場代が月3万円／年間36万円。
ちなみに月額10-13万円の支払いは、金利1.3％、35年固定、返済期間35年で考えると3372-4384万円の借入に相当。
資金計画
8000万円の家を3000万円の頭金で買った場合、5000万円が借入金額。
金利1.3％、35年固定、返済期間35年で月々約15万円。
これに駐車場なしで10万円の維持費、税金がかかってきて仕上がり月25万円。
頭金が1000万円違うと月の支払金額は3万円かわります。
4000万円の頭金なら月22万円。2000万円の頭金なら月28万円が支払い金額です。
まぁ、こんなとこでしょうか。
手付金は？
ちなみに、晴海フラッグは購入時の手付金として10％必要です。
ローン実行は、物件引渡し時。23年の引き渡し時にローンが下りなくなってしまった場合、金利上昇によるローンキャンセルであれば手付は返還されますが、転職による年収ダウンは、自己都合とみなされ、ローンキャンセル特約の対象とはならないそうです。
その場合、キャッシュで全額支払うか、手付を放棄するかになります。
ローンを利用される方がほとんどかと思いますが、資金計画だけでなく、ライフプランもしっかり考えておきましょう。
尚、ローンではなくキャッシュで買える方は8000万円のマンションで200万円ぐらいローン関連の初期費用を節約する事ができます。
5％に値切れるとか、ネットの掲示板にはそういう書き込みもありますが、抽選で倍率が付くぐらいなので手付金の値引きはないものと考えていいでしょう。
価格の答え合わせ
事前に予想していた価格はこちら。
街の特徴や候補となる他の街についてもまとめています。
【価格･坪単価 最新予想】晴海フラッグの良いところ 危ないところ 適正価格と資産価値
モデルルーム
モデルルームの照明器具がとても素敵
TOKISTAR トキリニア
Lightnihg創 SA17200LL-WW
Lightnihg創 SA17127LL-WW特注
Lightnihg創 SDL8402LL-ZW特注
選手村の土地代
選手村の土地代は、市場価格の9割引きでデベロッパーに売却。
なんだかむちゃくちゃなことをやっているように見えますね。
土地の売却はもっとうまい方法があったんじゃないかな～と思います。
競争原理を働かせるように11社連合を認めないとか、土地を最初に売却しないとか、開発によるリターンを都と業者でシェアするとか、いくらでも方法があったのでは？
土地はもともと公共性の高いもの。4000人の購入者が得をするのでもなく、11社のデベロッパーが得をするのでもなく、都民に利益が還元されるよう、市場原理が正しく働いた形でデベロッパーに売却されるべきだったのではないのかな、と思います。
都は2016年、舛添知事（当時）の在任中に民間のデベロッパー11社に129億6000万円で土地を売却しましたが、原告の住民らは周辺の路線価の10分の1程度の1平方メートル当たりおよそ10万円という価格で、不当に安く売却されたと主張しています。
晴海フラッグがお勧めな人
ハルミフラッグがお勧めな人を考えてみました。
レインボーブリッジが好き
東京の絶景レイボーブリッジが毎日お部屋から眺められます。
周りは海なので、この先建物が経って眺望や日当たりが大幅に変わるという事はありません。
公園が多くあり、広々とした環境。
街区内の道は抜けられないので、観光客を除けば通り抜けもそんなになさそうです。
小さな子供がいる
公園もあって、街の中の小中学校には清掃工場の温熱を使ったのプールがあって住民に開放予定。
2号線を渡ると図書館もできます。
小さな子供さんがいらっしゃる家庭、特に3年後に小学1年生になるぐらいまでのお子さんがいる家庭にぴったりなんじゃないかな。
一方で、いま小学校にお子さんが通っているご家庭では、3年後に小学校、中学校が変わってしまう事になります。
街びらきの時はみんな転校生なので、すぐには仲良くなれそうですけど、引っ越しで学校、塾、習い事が変わるのは年齢がおおきくなるとそれなりに大変だと思います。
勤務場所が近い
新橋・汐留あたりにお勤め先がある、あるいは車通勤で2号線沿いや首都高からラクにアクセスができるような職場があるような場合便利ですね。
均質的な環境に馴染める人
晴海フラッグは全く新しい街。
そこに住む住民は、一定の住宅ローンが組める、そこそこの資産がある等、経済的に同じような属性の方になります。
昔でいう、ニュータウンですね。
ちなみにモデルルームの駐車場はこんな感じ。
晴海フラッグの地下駐車場もこんな感じの車が並ぶのでしょう。
教育熱心な親御さんも多いと思うので、晴海フラッグ内の小中学校は、都内の公立校で有数のレベルになるんじゃないかな。
町としては宮前平、新浦安、海浜幕張に近いんじゃないかな。どこも駅前にサピックスがあります。(笑)
似たような教育を受けて、似たような会社に入り、似たような休日や休暇の過ごし方をする。
経済的に似たような環境で似たようなバックグラウンドの人たちとのお付き合いは楽といえば楽かもしれませんが、良くも悪くも均質的な環境は、人によって、合うあわない、が出てくると思います。
似たような街に住む人を題材にした、東カレ記事。創作も多分に入っていると思いますが。(笑)
34歳・女性が住む街「豊洲」。適齢期の女性がぶちあたる「知ってしまった不幸」と「知らない不幸」
｢豊洲｣は結婚した34歳が住む切ない街だった 周囲にいるのは自分と｢同列｣の人ばかり
晴海フラッグ関連
ハルミフラッグの概要。
【価格･坪単価 最新予想】晴海フラッグの良いところ 危ないところ 適正価格と資産価値
気になるハルミフラッグから他の街への公共交通機関。
4月の読売新聞ででた新地下鉄構想について。
【東京駅-銀座-晴海-国際展示場】東京湾岸地下鉄計画と実現の可能性
