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【家賃は? いつから入居?】晴海フラッグの賃貸 安く借りれるのは賃貸街区? 分譲街区?

「晴海フラッグ」は総戸数が5,632戸で賃貸部分と分譲部分に分かれています。賃貸部分は、「PORT VILLAGE」の賃貸住宅街区に1487戸があります。さらに、分譲部分の総戸数4145戸のうち、一部が賃貸に出されることになるので、不確定要素がありますが、分譲部分の5-10%が賃貸に出るとすると、1700-2000戸程度が賃貸に出されることになります。家賃はどうなるのでしょうか? 不動産仲介会社へのヒアリング結果をもとに、2023年9月時点の情報から予想していきます。※ 賃貸募集が始まりましたので追記します。(10月)

 

晴海フラッグの賃貸

 

賃貸専用街区 PORT VILLAGE

晴海フラッグの賃貸部分個数は、「PORT VILLAGE」の賃貸住宅街区に1487戸と分譲住宅街区4145戸の内、賃貸に回されたものが対象です。

賃貸住宅街区は、シニアレジデンス158⼾、ケアレジデンス50⼾のほか、シェアハウス71戸(114室)もあるので、一般的な住宅は1200戸強でしょうか。

一般的な住戸は間取りはワンルームから3LDK、メゾネットまで様々。

設備は、ディスポーザーは全棟全住戸無。床暖房・食洗器はB棟一部住戸にあり。全棟ゴミ置き場は地下1階のみで、各階にはなしとのことでした。

住戸内設備やごみ置き場などは、圧倒的に分譲棟が充実しています。

ただし、よくある賃貸住宅とは異なり、晴海フラッグは賃貸住宅でも、共用部がかなり充実しており、大浴場、ワークスペース、ミーティングルーム、パーティースペース、イベントスペース、シアタールームにフィットネスゾーンまであります。

海外のサービスアパートにもここまで設備が整ったところはないと思います。

(まず大浴場がない。笑)

賃貸専用街区の管理は、おそらく三井かなと思っていたら、棟ごとに管理会社が違うそうです。

募集用ホームページもできていて、登録するとお家賃も見れます。

HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区] (mitsui-chintai.co.jp)

 

Suumoでは賃貸専用街区の他、分譲街区の賃貸住戸も一緒に見れるので便利です。

SUUMOでハルミフラッグ賃貸住戸を検索

 

賃貸街区の賃料は管理費込で平米4500円程度(≒14850円/坪)。

分譲街区より賃貸街区の方が10%~30%ぐらい安めに出ているので、気に入った部屋があればお得かもしれません。

例えば、70平米の3LDKであれば4500円をかけて31.5万円/月がお家賃です。

広めの部屋や高層階等、条件の良い部屋はもう少し高くなるかもしれません。

 

Harumi Flag Apartment for Rent

 

賃貸街区は4棟で構成されていてまもなく、B棟、D棟の募集が開始されます。

 

分譲は抽選になりましたが、賃貸も抽選になっているとのウワサも。

 

駐車場は、ポートビレッジにおおよそ300台ほどの用意がありますが、一部は貸主がキープするようです。

ただし、例えばB棟とD棟では管理会社が異なるため、D棟を申込する場合は、現時点では棟をまたいでの駐車場の契約は不可とのこと。

駐車料金はノーマルルーフ区画とハイルーフ区画で異なりそれぞれ以下になります。

ノーマルルーフ区画:33,000円(税込)

/全長5,300㎜×全幅1,950㎜×高さ1,550㎜

 

ハイルーフ区画:38,500円(税込)

/全長5,300㎜×全幅1,950㎜×高さ2,000㎜

 

駐輪場については、原則1住戸1台が利用可能で、料金は

  • 駐輪場:330円(税込)/月額
  • 別途ステッカー代/2,200円(税込)

シニアレジデンスとケアレジデンスは、売主の関連会社である東急が運営を行うことになっていて、シニアレジデンスは「グランクレールHARUMI FLAG シニアレジデンス」という名前で、すでに資料請求が始まっています。

https://www.grancreer.com/harumiflag/

シェアハウスの運営はリピタ。中古マンションのリノベーションを行って販売する業者のイメージが強かったのですが、シェアハウス業も行っているようです。

 

賃貸住戸街区のポートビレッジには、ポピンズのナーサリースクール(PNS)が本園と分園の2か所開園予定。ポピンズナーサリースクール晴海フラッグ

保育施設関連では、さらにショッピングモールのテラス晴海にもポピンズが、そして、道路を渡ったところにも、渋谷教育学園晴海西子ども園ができるので、晴海フラッグは子育てに便利な街になりそうですね。

晴海フラッグ賃貸マップ

分譲街区 SUN VILLAGE・PARK VILLAGE・SEA VILLAGE

3つの分譲街区でどれだけ賃貸が出るかは不明ですが、近隣も大規模分譲でも常に一定数の賃貸が出ていることを考えれば、かなりの戸数が出回るかと思います。

学校、バス停、コンビニ、スーパー、公園等への近さ、駐車場の有無、眺望等から選ぶことになるでしょう。

部屋の設備は分譲用なので、食洗器、床暖房、ウォシュレット、タイル張りの玄関とかなり充実。

住戸棟の間には公園が整備されているので、子育て世代におすすめの街になります。

 

内覧会が始まり最速で1月の引き渡しにも近づいてきましたので、仲介サイトにもハルミフラッグの賃貸がちらほら掲載されるようになりました。

 

相場がまだ定まっていないようで、同じ間取りでも坪単価・平米単価にはかなりばらつきがありますが、賃貸街区より10%~30%程度高めになっていて、安くても4500円/平米はするようです。

広さ・間取り・角部屋・眺望、定期借家かどうか等の条件でやがて収斂していくのでしょうが、大きなお部屋は人気を反映してか比較的強気の値付けになっています。

60平米代のコンパクトなお部屋はねらい目かもしれません。

SUUMOでハルミフラッグ賃貸住戸を検索

ケンコーポレーション

エクセレント 銀座店

SUUMOやat homeなどの大手仲介サイトは、ハルミフラッグをピンポイントで探すことが難しい。

棟ごとに分かれていたり、ハルミフラッグや晴海フラッグ、Harumi Flagで表記がバラバラになっています。

例えば、勝どき駅の物件を築年数で選んでも、勝どき駅近くの「パークタワー勝どき」が引っかかってしまうんですよね。

そこで、ハルミフラッグの住所「東京都中央区晴海5」をキーワードにして検索するとだいたい網羅して検索できるようになります。

晴海フラッグの賃貸だけ出すことができる方法、見つけたら教えてください。

 

晴海フラッグの賃貸は誰がかりるか?

晴海フラッグ分譲街区は住戸がゆったり作られているので、賃貸の主な用途は、①ファミリー層がメインで、②東京のセカンドハウス用という需要も一部ありそう。

入居者の主な属性は、会社員、会社役員、在宅ワークが多い人。外国籍の方も多いかもしれない。実際、豊洲あたりでは、ロシア系、インド系の方々など、様々なバックグラウンドの方がお住まいです。

会社員の方が、個人で借りる場合、保証会社承認次第であるが、年収は1000-1500万円がボリュームゾーン。1000万円以下だと保証会社を通すのが厳しいかも。

勿論、お勤め先、夫婦の就業状況によって異なってはくるのであくまで一般的な話。

 

外国籍の方は、駐在員というよりも永住権を持っている方がメインではないか。

国籍は偏りはないが、ある程度の広さが確保された住戸が多いので、広さを希望する層には特に人気になりうる。

外国籍の方の審査は、管理会社によっては、ある程度日本語を理解できる人が条件になる。

賃貸借契約の内容を理解してもらう必要、管理規約を理解して守ってもらう必要ある。

法人契約だと、法人に間に入ってもらう形もある。一般的な話だが、外国籍の個人契約は難しい。

 

 

家賃は?

全く新しい地域のOnly Oneの物件なので、周辺相場を想定するのが難しいが、中央区晴海2丁目のパークハウス晴海タワーズティアロやクロノ、3丁目のDEUX TOURSやベイサイドタワー晴海の成約ベースの坪単価が大体1.3-1.6万円/坪。

新築、かちどき駅直結のパークタワー勝どきで1.6-1.8万円/坪で出ています。(後段に詳しく書きます)

晴海フラッグは、確かに駅から遠いので、これは大きな値下げ要因になるかもしれませんが、勤務先が東京駅、新橋駅近辺で、電車を使わずバス移動で十分という人にとっては、駅からの遠さはそこまでデメリットにならないかもしれません。実際、勝どきあたりにお住まいの方はで東京駅、新橋駅近辺にご勤務だと、地下鉄は使わずに、バス通勤されています。この場合、普段使わない駅までの距離よりもバス停までのルートの方がより重要になります。

また、晴海フラッグの場合は、学校やスーパーが町の中にあり、景色の良い開放感のある公園がありますので、これらのメリットを考えれば、人によっては周辺よりもお得に賃貸ができるかもしれません。

晴海フラッグは1.2~1.3万円/坪程度という大手不動産仲介の評価です。

新築というアピールポイントはあるが、かなりの賃貸が出てくる為、そことの競合になる可能性もあり、かなり保守的かもしれませんが、本当にこの水準で出てきたらかなり激安ですね。

仮に賃料坪単価が、1.3万円/坪とすると、晴海フラッグの賃貸の家賃は、70平米3LDKで28.8万円、100平米の4LDKで38.8万円ぐらい

ただし、賃貸街区のPORT Villedgeは9月末の募集で71.14平米南向き3LDK8F部分が32万円(管理費込)でしたので平米単価は4498円、坪単価14870円となりました。

分譲街区の賃貸も、賃貸街区の家賃が目安に、広さ、間取り、階数、眺望、部屋のグレードといった条件で1.3万円/坪~1.6万円/坪のレンジで出てくるのではないかと予想します。

坪賃料 (万円/坪)1.31.4851.6
仲介評価9月Port Villedge周辺相場
72平米28.832.935.4
98平米39.244.848.2

賃貸借契約は、普通借家と定期借家の2種類ありますが、定期借家のほうが賃料は安く、一般的な目安としては、10~20%程度安いとされています。例えば、オーナーさんが、住宅ローンを抱えたまま転勤する等、やむなく定借で貸し出すケースは賃料を下げて募集するのが一般的。晴海フラッグは戸数がこれだけ多いので、お得な定借も一定数はコンスタントに出てくると思います。

 

近隣相場家賃 パークタワー勝どき

2023年 9月から入居開始のパークタワー勝どき(ミッド・サウス、総戸数2786戸、内1071戸が事業協力者住戸)は、地権者住戸の一部が2023年6月1日から賃貸募集開始。晴海フラッグと比べるとパークタワー勝どきのほうが勝どき駅には近いのですが、通学する小学校は、晴海フラッグとパークタワー勝どきのどちらも晴海フラッグ内にできる晴海西小学校になります。パークタワー勝どきからは通うのが大変になるかもしれません。。

毎朝お父さん・お母さんが駅まであるく晴海フラッグと、晴海フラッグのお父さん・お母さんと同じぐらいの距離を歩くパークタワー勝どきの子供たち。どちらがよいか?

公立小学校に通うお子さんがいて、勝どき駅を使う必要がないなら、晴海フラッグをおすすめします。

 

さて、パークタワー勝どきは、当初500件超の募集に対し、1週間で150件申込&成約済み。

大量に賃貸が放出されましたが、3LDKなど大きなお部屋はすぐになくなってしまいました。

  • 3LDK 9F 28.08坪 50万円 @1.78万円/坪
  • 3LDK 26F 32.11坪 57.5万円 @1.79万円/坪

グロス、坪単価とも結構なお値段ですね。結構なお家賃ですが、これでも周辺相場に比べて、比較的安かったともいわれ、7/19日以降、一律5%値上げされています。

しかも、敷金1か月に加え、返還されない礼金は2か月分必要になります。

なお、設備が充実する分譲住戸に比べて、食洗器や床暖房がないなど、設備が劣る地権者住戸がお安く出ていていたようです。

現在、残っているお部屋は1LDKや2LDK等の小ぶりのお部屋がメインになります。

気になる賃料は1.6万円/坪といったところです。

ミッド

  • 1LDK 9F 13.73坪 22.5万円 @1.6387万円/坪
  • 1LDK 23F 16.67坪 27万円 @1.619万円/坪

 

サウス

  • 2LDK 9F 17.65坪 28.5万円 @1.614万円/坪

 

パークタワー勝どき(ミッド・サウス)

 

駐車場

駐車場に空きがあるかは全くの不明です。

 

入居予定日は?

晴海フラッグの入居開始日は、賃貸街区、分譲街区とも早い住戸で2024年一月下旬からになります。

晴海フラッグの入居可能時期・小中学校の開校時期等については、こちらの記事にもまとめてあります。

【2024年2月】 晴海フラッグ販売状況 過去販売スケジュールと戸数

 

 

大家目線の話

最後に大家目線での話。晴海フラッグの利回りはいかほどでしょうか?

大家目線

晴海フラッグの板状マンションの新築価格はだいたい坪300万円。

賃料を前述の大手仲介が試算する坪1.3万円で計算すると晴海フラッグの表面利回りは大体5.2%と計算できます。

坪賃料が勝どき、晴海のマンション並みの1.6万円ぐらいまで伸びるようだと、6.4%。

1.8万円/坪まで行けば、7.2%になります。

ここまで行けば捕らぬ狸のなんとやら、ですが、さぁどうなるか。

5.2%=坪1.3×12か月/坪300万円

6.4%=坪1.6×12か月/坪300万円

7.2%=坪1.8×12か月/坪300万円

 

管理会社に管理を委託する場合、管理プラン、サブリースがあるが、管理プランで十分。

サブリースは空室保証があるが、免責期間があり、募集開始から通常3か月間は賃料が払われない。シンプルに言えば、3か月以上の空き室リスクを査定賃料の10%を払って管理会社にとってもらう形。

通常、客付け時の費用が賃料1か月分で10%引き、管理手数料は大体5%だが下限が4%程度ぐらい。いくらまで頑張れるかご相談。

管理鍵を預けるプランもある。管理鍵とは、緊急時、ご親族からの連絡が取れない場合等に警察立ち合いの元、入る場合があり、その際に使う鍵。尚、賃借人がカギを紛失した場合は借主の落ち度。

保証会社は、エポスやエルズサポート等が一般的。

 

晴海フラッグ分譲棟には、設備保証がオプションである。マンションの設備は10年というのが一つの目安。おそらく1-2年で何かが壊れたというケースはないが、その後、壊れるケースはままある。

設備保証に入るかどうかは、費用面と安心をてんびんにかけてどちらをとるか。

売却するのであれば入らないという選択肢もあるが、売却した場合でも次の買主に引継ぎ可能。

 

内覧会が9月頃から始まるが、新築住居の場合、引き渡しまでに室内を確認できるタイミングが内覧会のみ。募集用に室内写真を撮影する場合はこのタイミングのみとなる。

 

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趣味が、晴海フラッグといえるぐらい、日本で有数の晴海フラッグマニアかもしれません。笑

 

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