晴海フラッグ賃貸は分譲部分総戸数4145戸の内、賃貸に出される部分と、賃貸専用街区の賃貸の２種類があります。不確定要素がありますが、2023年4月時点の情報。
賃貸専用街区の管理は、おそらく三井か。
晴海フラッグの賃貸
晴海フラッグの賃貸は誰がかりるか？
主な用途は、①ファミリー層がメインで、②東京のセカンドハウス。
入居者の主な属性は、会社員、会社役員、在宅ワークが多い人。外国籍の方も多いかもしれない。
会社員の方が、個人で借りる場合、保証会社承認次第であるが、年収は1000-1500万円がボリュームゾーン。1000万円以下だと保証会社を通すのが厳しいかも。
勿論、お勤め先、夫婦の就業状況によって異なってはくるのであくまで一般的な話。
外国籍の方は、駐在員というよりも永住権を持っている方がメインではないか。
国籍は偏りはないが、ある程度の広さが確保された住戸が多いので、広さを希望する層には特に人気になりうる。
外国籍の方の審査は、管理会社によっては、ある程度日本語を理解できる人が条件になる。
賃貸借契約の内容を理解してもらう必要、管理規約を理解して守ってもらう必要ある。
法人契約だと、法人に間に入ってもらう形もある。一般的な話だが、外国籍の個人契約は難しい。
家賃は？
全く新しい地域のOnly Oneの物件なので、周辺相場を想定するのが難しいのですが、中央区晴海2丁目のパークハウス晴海タワーズティアロやクロノ、３丁目のDEUX TOURSやベイサイドタワー晴海の成約ベースの坪単価が大体1.3-1.6万円/坪。
新築というアピールポイントはあるが、かなりの賃貸が出てくる為、そことの競合になる可能性もあり、保守的かもしれませんが、周辺相場は1.2～1.3万円/坪程度という評価です。
仮に賃料坪単価が、1.3万円/坪とすると、晴海フラッグの賃貸した場合の家賃は、70平米3LDKで28.8万円、100平米の4LDKで38.8万円ぐらい。
街自体は確かに駅から遠いので、これは大きな値下げ要因になるかもしれませんが、勤務先が東京駅、新橋駅近辺でバス移動で十分という人にとっては、駅からの遠さはそこまでデメリットにならず、学校やスーパーが町の中にあり、景色の良い開放感のある公園がある点などのメリットが評価され、お得になるかもしれません。
賃貸借契約は、普通借家と定期賃貸借の２種類あるが、定借であれば賃料を下げて募集するのが一般的。晴海フラッグは戸数がこれだけ多いので、お得な定借も一定数はコンスタントに出てくると思います。
ちなみに、これで計算すると晴海フラッグの表面利回りは大体5.2％と計算できます。
5.2％=坪1.3×12か月/坪300万円
駐車場
駐車場に空きがあるかは全くの不明です。
大家目線
管理プラン、サブリースがあるが、管理プランで十分。
サブリースは空室保証があるが、免責期間があり、募集開始から通常３か月間は賃料が払われない。シンプルに言えば、３か月以上の空き室リスクを査定賃料の10%を払って管理会社にとってもらう形。
通常、客付け時の費用が賃料１か月分で10％引き、管理手数料は大体5％だが下限が4％程度ぐらい。いくらまで頑張れるかご相談。
管理鍵を預けるプランもある。管理鍵とは、緊急時、ご親族からの連絡が取れない場合等に警察立ち合いの元、入る場合があり、その際に使う鍵。尚、賃借人がカギを紛失した場合は借主の落ち度。
保証会社は、エポスやエルズサポート等が一般的。
晴海フラッグ分譲棟には、設備保証がオプションである。マンションの設備は10年というのが一つの目安。おそらく1-2年で何かが壊れたというケースはないが、その後、壊れるケースはままある。
設備保証に入るかどうかは、費用面と安心をてんびんにかけてどちらをとるか。
売却するのであれば入らないという選択肢もあるが、売却した場合でも次の買主に引継ぎ可能。
入居可能時期
晴海フラッグの入居可能時期については、こちらの記事に記載しました。
【2023年6月】 晴海フラッグ販売状況 過去販売スケジュールと戸数
