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【お得? やめておくべき?】 コーポラティブハウスについての考察

オシャレでお値段もお手頃なコーポラティブハウス。メリットとデメリットを説明します。

コーポラティブハウスとは

コーポラティブハウスとは、住人が自分達で組合を作って、土地を購入し、共同住宅を設計、建築し、そこに住む、スタイルの住宅です。

つくりによっては共同住宅でありながら戸建的な要素もあったりします。

コーポラティブハウスの住人がすべてを自分でやるのは大変なので、住人希望者を集めることから住宅の引き渡しまで、コーディネートを行う会社が複数存在しています。

東京ではアーキネットコプラスといった会社が有名です。

 

コーポラティブハウスの費用

とあるコーポラティブハウスのプロジェクトの例です。

 

プロジェクト全体費用

接道が短い、大きな旗竿のお屋敷にコーポラティブハウスを建てる例です。

コーディネート費用が安く見えますが、実際には工事費にも、コーポラティブハウス斡旋業者の費用・利益が上乗せされているようです。

このプロジェクトでは建物はRCで作っていますが、建物代が設計料をいれれば解体費込とはいえ坪単価200万円というのはかなり高いです。

とはいえ、仕上がりの総額をみてみると、このプロジェクトの例では近所の新築マンションより2-3割程度安く購入できます。

(万円)坪単価(万円)
土地代25,510404122209
工事費(解体費込)43360790239181
設計料5214
コーディネート料5269
その他費用997
総額80,350790239336

 

一戸あたりの価格

上の例でいうと、25坪(82.5㎡)の場合、8400万円程度となります。

融資がうまく組める場合でも契約締結時の支払い(物件価格の5%ぐらい)がまず必要になります。

これに加え、住宅ローン、つなぎ融資や、登記、固定資産税都市計画税の支払いなどがかかりますので、自己資金は物件価格の10%は用意しておきたいところ。

逆に言えば、800-900万円程度あれば、コーポラティブハウスが購入可能です。

 

コーポラティブハウスのメリット

 

安い

近所の新築マンションより2-4割程度安く購入できます。

安さの理由の一つは、土地。

一般的に、コーポラティブハウスは安い土地を仕入れることが多く、安い土地は、日当たりだったり、道路への接道だったり、マンションを建てるには小さく、戸建やアパートを建てるには大きいといった、何かしらの条件が悪くなっていることがあります。

そういったところを補うのが、安さ、設計力・デザイン力の高さになり、これもコーポラティブハウスのメリットになります。

結果として、コーポラティブハウスは近所の新築マンションと比べても、グレードが高く、こだわった間取りの家が、安く買えることになります。

 

建物が立派でデザインにこだわっているものが多い

コーポラティブハウスはどれもデザインにこだわったものが多いように感じます。

作りも丈夫でRC(コンクリート造り)のしっかりとした建物なので、かなり強固に作られています。

 

但し、デザインにこだわった家が住みやすい、使いやすいかはまた別の話。

将来売却をするときやリフォームも考えて、だれにも使いやすい、リフォームもしやすい間取りにしておくことをお勧めします。

 

間取りや住設を選ぶことができる・グレードが高いものを入れられる

キッチン、お風呂、トイレなどの大きな住宅設備機器を住設と言いますが、コーポラティブハウスは住設をはじめ、ドアや窓などの部材もグレードが高い商品を採用するケースが多いようです。

 

住民同士のつながり

日本にコーポラティブハウスの考え方が入ってきて、実際にコーポラティブハウスが作られるようになってからも50年ぐらいたちますが、まだまだ一般的とはいえないコーポラティブハウス。

そんな、コーポラティブハウスを選ぶ人は、どこか共通する要素があるようで、気が合うご近所さんができるかもしれません。

コーポラティブハウスの業者さんも実際にコミュニティづくりを応援しています。

 

コーポラティブハウスのデメリット

 

住宅ローンが借りれない銀行もあるし、つなぎ融資も必要

銀行によっては、コーポラティブハウス向けには融資を行っていません。

大手都市銀行の担当者に聞いたところ、めんどくさい、からだそうです。

従い、コーポラティブハウスの斡旋業者が提携する銀行からの借り入れになります。

今は、ネット銀行を中心にものすごい低金利で住宅ローンの融資が実行されています。

例えば、三井住友信託銀行。ここはネット銀行ではありませんが、キャンペーンを使うことで変動で0.4%程度、30年固定でも1%程度で融資が受けられます。

三井住友信託銀行 住宅ローン 最新金利と過去推移

 

コーポラティブハウス向けの融資は、そこまでは金利はやすくないものの、まずまずの金利。

とはいえ、超低金利で融資が受けられるわけではないのは、デメリットとなります。

 

また、コーポラティブハウスは建物の引渡し前に土地代や工事代金の1部を支払う必要があります。

一方、住宅ローンは建物の引き渡し時にしか融資が受けられないものが殆どです。

なので、コーポラティブハウスの引渡し前の支払いには、手持ちの現金を用意するか、「つなぎ融資」と呼ばれる住宅ローンとは別の融資を組む必要がありあmす。

この「つなぎ融資」は、普通の住宅ローンより金利が高くなることが普通です。

なので、この費用もしっかり見ておく必要があります。

 

売却時価格が安くなる

分譲マンションより安くなることが多いようです。

 

引き渡し迄に時間がかかる

コーポラティブハウスはプロジェクトの一つ一つがオーダーメイド。

住人候補者を集めて、建築組合を作り、設計を開始、工事請負契約を結んで、建築確認申請を出し、基礎着工、上棟、竣工、引き渡しまで、1年半から2年程度の時間がかかります。

新築戸建てや新築マンションも引き渡しに時間がかかりますが、早く入居したい人にはコーポラティブハウスは向かないかもしれません。

 

そして、自分達で仕様を決めていく必要があるので、建物完成までは割と打ち合わせが多くなったりします。

このプロセスは家が好きな人には楽しいのですが、めんどくさいと思う人には、向かないかもしれません。

 

住宅ローン借入可能額を把握しておくことのメリット

住宅購入を検討している人は、事前にローンでいくらぐらいまで借りられるか、銀行の仮審査を受けておくことをお勧めします。

自分ならどれぐらいの家が借りられるのかがわかることがメリットですが、それ以上に大きなメリットがあります。

それは、スピードです。

人気物件は足が速いので、早い者勝ちになり、多くの場合申し込み順になりますが、ローンの仮審査が終わっていると、ローンの審査が終わっている方が優先される場合があります。

また、不動産業者も冷やかしではなく、買う気があるお客さんであるということがわかるので、一生懸命頑張ってくれます。

これが仮審査を早めにしておくことのメリットです。

今なら、フラット35の仮審査をするだけでキャッシュバックが受けられます。

その方法も紹介しているのでよかったらご覧ください。

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