家探し

借地権の売買価格 地代と更新料・各種承諾料の相場と目安

上の例では、借地権の価額と地代と更新料・各種承諾料の目安と相場について。

 

二つの借地権価格

借地権の価格は、借地権の売買時に算定される取引価格と、借主が地主と承諾料等の算定を行う上で基礎となる評価額の2つの価格があります。

 

売買時の価格

売買時の価格は基本的には売買主双方が合意する価格です。土地は個別性が高く、理論的には合意さえすればどの価格であっても正しい価格になります。

正確な借地権価格の算定を行う場合には、不動産鑑定士に鑑定をしてもらうことになりますが、簡易に借地権価格を算定する方法としては、路線価格から公示価格を割り出し、借地面積と借地権割合をかけて算定する方法があります。

いったん「公示価格」を求めた後、「借地権割合」を使って、「借地権価格」を算出する方法です。

ここで、公示価格をどのように求めるかが、問題になりますが、公示価格を推定する二つの方法を紹介します。

① 路線価格に8割割り戻しして公示地価を推定する方法

路線価は、一般的に公示価格の8割程度といわれているので、路線価を0.8で割り戻せば公示価格になる、という推定方法です。

① = 求めたい地点の相続税路線価335,000
② = 求めたい地点の推定公示地価 = ①÷0.8418,750

② 近隣の公示地価の前面道路の路線価格との比を用いて公示地価を推定する方法

近隣の公示地価地点の公示地価と相続税路線価の比を用いて、公示地価価格を推定する方法です。

まず、近隣の公示地価地点の公示地価と相続税路線価の比を求めます。

① = 近隣の公示地価468,000
② = 近隣の公示地価地点の相続税路線価350,000
③ = ①÷②1.337
④ = 求めたい地点の相続税路線価335,000
⑤ = 求めたい地点の推定公示地価 = ④×③447,943

上の例では、①、②のやり方の差は、124%か、134%かの違いになりますが、結構差が出ましたね。

 

推定した公示地価を使って借地権価格を求める方法

公示地価を推定したら、次は借地権価格に引き直します。

求められた推定公示地価 × 借地権割合 = 借地権価格

 

ここでいう「借地権割合」は、固定資産税評価における更地の価値を借地と底地に分解した数値です。

借地権割合は路線価の数字の後にA~Gまでのアルファベットで示されていて、借地権割合の高い順にA:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50、F:40%、G:30%の7段階があります。

借地権割合は都内では70%以上となっていますが、荒川区や地方の方では60%という割合もあります。

 

借地権の実際の取引価格 神奈川では半額? 全国では30%

上記の方法で借地権価格が算定されましたが 、この金額はあくまで税金支払いの計算に用いるための金額であって、実際にはこの路線価と借地権割合を使った値段では借地の売買は行われていないのが実情です。

借地は、ローンがつかない、地代の増減、建替、契約の更新料、譲渡などでいちいち地主との交渉が必要で、多くの場合RCの建造物も建てることができません。(各種承諾料の相場については別ページをご覧ください。)

なので、譲渡承諾料・建替承諾料・更新料等の地主との関係を調整するために必要な費用を売主・買主どちらが持つかということが、借地権の譲渡価格に影響することを考えて協議しなければなりませんし、一般的な所有権と比べて面倒なことから、相当なディスカウントが要求されます。

神奈川県の例では、「せいぜい上記の理論的な価格の半額プラスアルファ程度での売却になるのではないかと思われます。」との記載もありました。

引用:https://www.kanagawa-takken.or.jp/kaiin/b7-1.pdf

 

みずほ中央法律事務所の例では、路線価図の借地権割合が60%の場合で、なんと借地権は譲渡承諾料の控除前で更地の30%程度が「ごく平均的・一般的な相場の目安」とされています。

ちなみに、底地の相場はなんと「更地の10〜15%・良くても20%」とのことです。

引用:【借地権譲渡の承諾料の相場(借地権価格×10%)と借地権価格の評価法】

 

 

地代と更新料・各種承諾料の相場

借地回りの諸費用について。

地代

地主に借地人が払う費用です。

毎月いくら、という形で決められます。

 

地代相場:固定資産税のおよそ3〜5倍程度を月割り

 

譲渡承諾料/名義変更料

譲渡時に地主に支払う費用です。

譲渡承諾料といったり名義変更料と言われます。

 

譲渡承諾料相場:借地権価格×10%。

 

相続による名義書換の場合には不要。

土地譲渡の際は、売主が地主に支払うケースも。

 

建替え承諾料

建物の建て替え時に地主に払う費用

 

(非堅固建物=木造) 更地価格×2〜5%前後

(非堅固建物=木造) 更地価格×8〜12%前後

 

一部増改築の承諾料は、更地価格 × 2~3%

ここでの更地価格は、実勢価格とする例もあり、近隣の土地の売買価格を参考に決められるケースがあります。

 

更新料

20年ないし30年の借地契約満了時の更新料。

更新料 = 借地権価格 × 5~10%

 

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