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【元銀行員が解説】なぜ住宅ローンの審査に落ちるのか?何をすればよい?

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住宅購入時に多くの人が利用する住宅ローン。少しでもスムーズにローンを組んで、しっかり手続きを済ませたいところです。しかし、住宅ローンは銀行にとっても大きな融資であり、審査も厳しいもの。中々審査を通過できず、困っている方もいるのではないでしょうか?

今回は、これから住宅ローンを組もうとしている、もしくは審査に中々通らない方の為に、なぜ住宅ローンの審査に落ちるのか、今後、何をしたら住宅ローンの審査に通るようになるかについて、元銀行員の方にお話を伺ってきました。

 

住宅ローンの審査方法は?

住宅ローンに落ちる理由を知るには、銀行や金融機関が住宅ローンでどんなポイントを審査しているか、審査方法と審査項目を理解する必要があります。

住宅ローンの審査項目と落ちる原因

銀行が住宅ローンの審査をするのは、貸したお金をちゃんと回収できないと、銀行が損失が発生してしまう事を防ぐためです。

実際に住宅ローンの貸倒率(デフォルト率)は0.2~0.3%で多くはないですが、デフォルトが存在することは事実です。

借入額の大きい住宅ローンでは、銀行は貸出に対して慎重になるので、他のローン商品と比較しても審査は厳しめです。

そのために、銀行は借り手(お客様)がきちんと借りたお金を返す能力があるかどうかをチェックしていきます。つまり、貸したお金をしっかり返してくれるか、返せるかどうかという点が審査項目になり、ローンの借り手の返済能力と担保価値を見ていきます。

ローンの借り手の返済能力と担保価値は、具体的には「属性」(年収や職業、年齢などその人の稼ぐ力)「購入物件の価値」(土地・建物の市場価値)という両面から審査していきます。

つまり、たとえ属性(稼ぐ力)が十分でも、物件の価値(土地・建物)の価値が低ければあれば審査は通りませんし、逆に、土地・建物の価値に問題がなくても本人の稼ぐ力が悪ければ借り入れは難しくなります。

 

誰が住宅ローンの審査を行うのか

住宅ローンの審査を行うのは、借入を申し込む銀行、そして返済が滞った時に肩代わりする保証会社です。(完全に保証会社に審査を委託する銀行もあるようです。)

銀行では、属性面、物件面いずれも審査項目は細分化されており、総合的に、多角的に判断されます。

銀行によっては、お客様の属性の内、特定項目をコンピュータに打ち込み、点数をつけて自動判定する「スコアリング方式審査」をメインに使っているところもありますが、住宅ローンでこうした審査方法採用する銀行は少数派です。

多くの銀行では点数をつけず、銀行員が本人の属性、物件価格を審査し、多角的、総合的に判断します。一つの条件があまり良くなかったからすぐ落ちるわけではなく、あくまで他の項目と併せて判断する感じです。

しかし、最低基準を定めている審査項目もあり、これを満たしていなかった場合は一発で審査対象外になることもあります。(年齢とか)

住宅ローンの審査を通過するためには、銀行の審査項目を把握し、あらかじめ対策しておくことが重要です。

 

銀行員はここを見る!住宅ローンの審査基準は?

一般的な住宅ローンの審査項目を属性面、物件面から解説していきます。

住宅ローンに落ちてしまった人は、どれかが該当している場合があります。

住宅ローン審査に落ちてしまった人のチェックポイントを、属性面、物件面の各項目ごとに書きますね。

 

本人の属性

まずは本人の属性。つまり、稼ぐ力があるか、銀行から見て貸したお金をちゃんと返してくれるか、という点について、銀行がどこを気にしているか、みていきましょう。

年齢

住宅ローンにおいて、借り入れ希望者本人の年齢は重要な審査項目です。

気を付けたいのが「借り入れ時年齢」と「完済時年齢」です。多くの銀行では借り入れ時年齢を20~65歳に設定しており、これに当てはまればローンに申し込むことができます。

一方完済時年齢は80歳未満に設定している銀行が90%を超えます。

なぜなら完済時年齢をこれ以上高くすると、死亡リスクが高まったり、返済能力の低下(仕事をしていない人がほとんどであり、年金で住宅ローンを返すのは難しい)によって資金回収が難しくなることが予想されるからです。

完済時が定年退職後になると予想される場合は、退職後の返済能力まで審査されるので注意が必要です。

基本的に年齢はかなり重視される項目の一つで、条件に該当しない場合は一発でアウトになります。

 

チェックポイント:借入時と完済時年齢

対策:若い内に申し込む。完済時年齢を若くする。完済年齢はいつまでにするべきか銀行と確認をする。

 

支払いの延滞はしてませんか?個人信用情報を確認

個人信用情報とは、クレジットカードやローンの契約情報や支払い状況を記録したもので、信用情報機関が管理しています。

銀行は審査の際には借入希望者の信用情報をチェックし、返済能力に不安がないか確認します。

クレカやローン返済を延滞したり、債務整理などの金融事故を起こしてしまうと、信用情報に記録が残ってしまいます。

他に未返済のローンや借り入れがある場合も同様。

 

普通の利用なら問題はありませんが、自己破産や個人再生、長期延滞などはいわゆる「ブラックリスト」とされ、信用情報に「異動」と記入されます。

 

「異動」の場合、まず間違いなく一発アウトとなり、審査対象から外れてしまいます。

この記録はすぐには消えず、約5~10年は残ります。

いつまで記録が残るかは信用情報機関によって異なりますが、銀行が住宅ローン審査でよく利用する全国銀行個人信用情報センターでは、延滞等は5年、個人再生や自己破産などの金融事故は10年間記録に残るので要注意です。

今、自分の信用情報に問題がないかどうかは、信用情報機関に開示請求することで確認することができます。

手数料の支払や申し込み書類の記入、本人確認資料の送付が必要になりますが、7日~10日ほどで確認できます。

延滞や金融事故など、自身の信用情報に不安がある方は、信用情報を確認してから審査に申し込むことをオススメします。

 

他にローンを利用しているからと言ってすぐに落ちるわけではありません。自動車ローンであれば、そこまで問題視されないことが多いです。

しかし、少額であっても消費者金融からの借入がある場合には審査は厳しくなります。

消費者金融からの借入など他のローンが残っている方はしっかり完済してから、信用情報にキズがある方は記録が消えるのを待ってから住宅ローンの審査を受けるのがベストです。

実は銀行によって、どの程度の信用情報であればセーフとするかはバラつきがあります。他の属性が良ければ多少のキズは見逃してくれる銀行もあるので、どうしても今借りたい!という方は一度銀行に相談してみたり、後述の事前審査を受けてみるのも良いかもしれません。

チェックポイント:延滞の有無、心配な場合は信用情報機関へ照会

対策:時間の経過を待つ。支払い遅延を起こさない。

 

使わないクレカやカードローンはありませんか?キャッシング枠に注意

クレカやカードローンのキャッシング枠にも要注意です。

「え?契約はしたけど借りてないよ」という方もいるでしょう。しかしキャッシング枠は「枠内の金額であればいつでも貸し出しますよ」というものです。

毎月しっかり返済してもらわなければならない銀行にとってみれば、「お客様がいつでも他に借金できる」とうい状況は好ましくありません。

したがって、キャッシング枠のあるクレカやカードローンは負債になりうるものとして審査ではマイナス評価になります。

他の属性が良ければ問題にならないことも多いですが、使う予定のないクレカ、カードローンは解約しておくのがベストです。

 

チェックポイント:クレジットカードのキャッシング枠の確認

対策:キャッシング枠の減額、カードの解約

 

収入・勤務年数・勤務先は大丈夫?

貸したお金をしっかり回収したい銀行にとって、借入者の収入は無視できません。

高収入である必要はありませんが、金融機関が定める最低年収に満たなければ審査の対象外となってしまいます。

最低年収は、200万~400万に設定している金融機関が殆どです。(銀行によっては100万程でOKとするところもあります。)

 

収入の安定性を計るため、勤続先もチェックされます。

勤務先も、収入や倒産リスクの低さから大企業の方が評価されやすいですが、安定収入のある会社員であればそれほど気にする必要はありません。

したがって公務員や、倒産のリスクが低い大手上場企業などはプラス評価になりやすいです。

しかし、近年では終身雇用の崩壊により、大企業でもリストラや倒産の危険があるため、会社規模を重視しない金融機関もあります。

 

勤続年数にチェックされます。勤続年数2~3年以上を条件にする銀行が多いです。
自営業の場合も3年以上の継続年数を条件とする銀行が多数派。

しかし歩合給の場合は注意が必要です。
歩合給の場合、正社員であっても毎月の給与が大きく変動する可能性があるので、月給制の方と比べると審査は厳しくなります。

特に歩合給の割合が大きい給与体系の場合は、過去3年分の源泉徴収、給与明細を確認されるなど、個人事業主と同レベルの厳しい審査を適用されることもあるようです。

 

収入をすぐに伸ばすのは現実的にはかなり難しいと思います。収入に不安がある方は、配偶者と一緒にローンを組むことや、ご両親やお子さんの所得を合算してローンを組むことができるか、銀行と確認をしましょう。

チェックポイント:自分の収入、勤続年数、勤務先の確認

対策:ペアローン、しばらく待って収入を上げる、勤続年数を増やす

 

返済負担率(返済比率)の上限に注意

返済負担率(返済比率)は、年収における年間返済額の比率です。
この返済比率が大きすぎると返済が苦しくなるということになります。

銀行では、お客様の年収ごとに適用される返済比率の上限が決まっており、無理なく返済できる年間返済額、そして借入金の上限を決めています。

年収 返済比率上限
年収300万円未満 20%
年収400万円未満 25%
年収600万円未満 30%
年収800万円以上 35%

 

例えば年収450万円の人の返済比率を30%以内に設定している銀行の場合、年間返済額の上限は

450万×30%=135万円

となります。

これを12か月で割った数字、約13万円がひと月あたりの返済上限。

年間返済額や月間返済額を超えてしまうようであれば、審査に通過することが難しくなります。
逆に返済負担率が低いほど高評価です

返済比率は35%以内に抑えていれば殆どの銀行では問題ありませんが、20~25%に収める事で余裕をもって返済することができ、審査も通りやすくなります。

逆に返済比率を超えてしまうと、融資額を減らされたり、審査に通らない可能性があります。

 

チェックポイント:返済比率が高すぎないかどうか

対策:返済比率が基準内となるようする。具体的には、借入額を小さくする。あるいは、返済期間を延長(20年ローンを35年ローンに変更)する。

 

融資率とは?自己資金を入れると有利

融資率は、物件価格における融資金額の割合です。
要は、物件購入額の何割を銀行融資でまかなうかという数字。

いうまでもなく、融資率が低いほうがプラス評価です。

しかし、住宅ローンの35%は殆ど自己資金なしで組まれると言われています。
融資率100%であっても、返済比率や他の属性の問題がなければ十分審査に通る可能性があります。
頭金なしですぐにでも融資してもらいたいという方は全額借入を検討するのもアリだと思います。

銀行は、住宅ローンをするときに土地と建物を担保に取れます。

融資率100%、つまり全額分借入れても全く問題ありませんが、もし、資金に余裕がある場合は20%ほど自己資金を投入することで、審査での評価はかなり上がります。

節約によってしっかり頭金をためたり、ご両親から贈与により、頭金を出してもらうというケースが多いようです。

 

チェックポイント:融資率の確認

対策:頭金をしっかり貯める

 

業種・勤務形態

やはり収入面から、公務員や医師など安定した業種のほうが高評価です。一方風俗業や娯楽業などはあまり良い評価を得られない傾向にあります。

同じ理由で、契約社員や派遣社員なども審査に落ちやすい傾向があります。とくに派遣社員の場合は半分以上の銀行が審査対象外としています。

個人事業主だからといって審査対象外になることはまずありませんが、収入はシビアに見られます。
基本的には過去3年の所得が審査対象になり、収入に大きな変動がある場合は、低い時の収入を重視される傾向があります。

 

団信加入が必須!健康状態を確認

殆どの銀行では、住宅ローンの条件に「団体信用生命保険(団信)に加入できること」を設定しています。

団信は、借入者本人が死亡した場合に、保険会社がローンの支払いを肩代わりしてくれるというものです。これに加入できる健康状態でないローンを組むことができません。

団信加入時には、現在の健康状態にくわえ、過去の病歴もチェックされます。

お客様が記入した告知書の内容(病名・治療期間・投薬の種類・年齢など)を元に、保険会社の査定担当が審査。

審査基準は保険会社によって異なりますが、基本的には過去3年までの病気が告知対象となります。
告知書は、質問に対して「はい」、「いいえ」で答えさせるものが多いですが、告知対象の病歴について詳細な記述を求められる項目もあります。

記述内容が不十分な場合は、情報不十分として、リスクを最大限に想定して審査されてしまいます。(保証を受けられる確率が減ります。)

団信の審査では、正確な病名、治療期間、治療内容を把握し、詳細に記述することが求められます。

 

直近の健康診断の結果などがあれば保管しておくと良いでしょう。

 

チェックポイント:過去3年までの病気の有無

対策:正確な病名、治療期間、治療内容を把握

 

連帯保証も必須

殆どの銀行では、提携している保証会社の保証を受けることがローンの条件になっています。

万が一、債務者が返済できなくなった場合、保証会社がローンを一時的に肩代わりし、銀行に支払うことになっています。

ですから審査時には、債務者は銀行が提携する保証会社の審査を受け、連帯保証契約を結ぶ必要があります。

基本的に保証会社の審査は、銀行の審査項目に準じていますが、貸倒れのリスクを負う性質上、銀行の審査よりも厳しいと言われています。

銀行同様に属性面、物件面から借入者の返済能力を審査します。

 

配偶者と離婚歴

かつてはファミリー向け商品であった住宅ローンですが、近年は独身世帯が増えたこともあり、単身でのローンも以前より組めるようになってきています。

しかしながら、いざという時にパートナーのお金をあてにできないなど、金融機関にとっても不安要素があることから、若い独身者はよりシビアにチェックされると考えておきましょう。

結婚していても、妻が単身でローンを申し込む場合は審査が厳しくなります。

「夫がいるのに何故妻が…?夫に何か問題があるのだろうか。」という色眼鏡で余計な疑いをもたれかねません。

他の属性次第ではありますが、通常よりも厳しい目え見られることは覚悟しておきましょう。

最近離婚された場合も注意が必要です。特に男性の場合、離婚後は養育費を払う必要があります。養育費や慰謝料は、ローンと同じように、これから支払うべきお金です。

離婚歴だけで落ちる事はありませんが、養育費や慰謝料の支払いが残っている場合はマイナス評価となるので注意が必要です。

 

物件価値

万が一債務者がローンを返済できなくなった場合は、保険会社が一時的に肩代わりします。
その後債権は保証会社に移り、債務者から返済を受けることになります。

保証会社が債券を回収する方法は、支払い督促や強制執行、物件の任意売却や競売があります。
特に任意売却や競売では担保となっている物件を売却し、ローンの返済に充てることになります。

したがって、銀行及び保証会社は、万が一の時に売却し、お金を回収できる物件かどうかを審査していきます。

担保評価額

対象物件がおよそいくらで売れるかを銀行が査定します。

この担保評価額に見合った金額、もしくは返済比率から算出した金額の低い方が融資上限となることが多いです。

担保評価額は基本的に物件価格よりは低く出ます。全額をローンで賄う場合は、より本人の属性面がシビアに評価されると考えておきましょう。

権利関係

原則として、購入物件は借入者本人が所有する物件であることが条件になります。

夫のみが住宅ローンを組み、家族で物件を購入する場合、共有者は担保提供の同意や連帯保証人になる必要があります。

借地権付き、定期借地権付きの物件は抵当権を設定できない場合があり、借入できない金融機関もあるので注意が必要です

法規制

銀行では、対象物件を建築基準法に照らして、違法性がないかどうかを確認します。
新築時には違法性がなくても、現行法に適合していないケース(既存不適格)もあるので十分に注意しましょう。

都市計画法に抵触しないかどうかも重要な審査ポイントです。
特に市街化調整区域に指定されている場所では、住宅の建築が原則禁止されています。

したがって、購入対象物件が市街化調整区域に合った場合など、基準法に抵触する場合は、住宅ローンを組むことができません。

基準法に抵触しない証明として、建築確認を受けていること検査済証を交付されていることが審査通過の条件となります。

 

借り換えの審査は属性重視!新規ローンとの違い

借り換えでは新規ローンよりも融資率の上限を高く設定する場合が殆どです。

新規の場合は物件価格の100%、もしくはそれに近い金額が借入上限になることが多いです。

ところが、物件は一度住むと、価値がかなり落ちるので、購入後しばらくは、ローン残高が物件価格よりも高くなります。

従って、借り換えの場合、物件価格よりも大きな金額を融資する場合もあることになります。
つまり、万が一返済が滞った時、担保を売却しただけではローンを返済しきれないということです。

物件の価値が低い以上、属性面の審査がより厳しくなるのが借り換えの特徴です。

そして新規で借りたローンの返済状況も重要な審査ポイントです。

借り換え審査では、現在借りている住宅ローンの返済予定表や、返済状況がわかる通帳の提出を求められます。これまで滞りなく返済出来ているかどうか、そしてこれからも問題なく返済していける資金力があるかどうかを確認します。

過去に返済遅滞があれば借り換え審査には通りにくくなります。

他社での借入状況や、転職履歴など新規借入時からの変化もしっかりチェックされるので注意が必要。
少しでも現在のローンを繰り上げ返済してから借り換えを申し込むことで審査通過の可能性を上げる事ができます。

 

審査に落ちた時の対策は?

一般的な住宅ローンの審査基準を解説してまいりましたが、細かい部分は金融機関によって異なります。

「前の銀行の審査は落ちたけど、こちらの銀行には通った」ということも十分にあり得ます。

どの金融機関でも住宅ローンの審査は厳しく行われており、その上でどの項目を重視するかという違いがあります。
したがって、一概にどの銀行が通りやすいかは判断できませんし、お客様によって変わってくると思います。

しかし大事なのは大まかな審査内容を知っておくこと、そしてできるだけ通過する確率を上げてから臨むことです。

審査項目を公表する銀行もあるので、一度申し込み前にチェックしておくべきです。

審査項目に問題がないのに落ちてしまった…という方もいるかもしれません。
落ちた原因がわからない場合はFPなど、金融のプロに相談するのがオススメです。

事前審査とは? 事前審査と本審査の違い

事前審査は仮審査とも呼ばれており、本審査よりも簡易かつ基本的な1次審査のようなものです。

事前審査は任意ですが、これを受ける事で、ある程度本審査に受かるのかどうか予測を立てる事ができます。

住宅ローンでは、ハウスメーカーと契約した後にローンの本審査を申し込むのが一般的です。

もし購入物件まで決めてから、いきなり本審査を受けて落ちてしまったら、それまでの努力や時間が無駄になってしまいます。

こうした事態を避けるためにも、事前審査を受けておくことは重要です。

本審査よりも提出書類が少なく簡易的ですが、本審査に通るのか、そしてどの程度の金額まで借りられるのかを想定するのに必要な審査と言えます。

なお審査期間は事前審査で3日~1週間、本審査で1週間~3週間ほどだと考えておくと良いでしょう。

通知は銀行、もしくは不動産業者からの電話や書類郵送でなされます。

借入可能な金額や期間、金利種類や返済方法が記載されており、必ずしも申し込み時の希望条件と同じとは限りません。

事前審査を受けたからといって、必ずしもそこでローンを組まなければならないということはありません。複数の金融機関で事前審査を受け、本審査の前にしっかり計画を立てておきましょう。

 

事前審査は複数申し込む

必ずしも事前審査を受けた会社でローンを組む必要はありません。ですから、時間節約の為にも、事前審査は一度に複数の金融機関で受けるのがベストです。

同時に申請するのは2~3社がオススメ。

金融機関はお客様から審査の申し込みを受けると、信用調査会社にお客様の個人情報を照会してもらいます。照会が行われた事実や目的、日付、金融機関などは記録に残るため、必要以上に事前審査を受けると、他の金融機関からの心証が悪くなってしまいます。

ローンの合否の記録は残りませんが、「なんでこの人はこんなに沢山審査を受けているのだろう。何か属性に問題があって審査に通らないのかもしれない。」と疑われてしまいます。4社目以降の申し込みであれば、審査対象外とする金融機関も存在します。

したがって、住宅ローンの事前審査は2~3社同時申請し、通ったなかから条件の良い金融機関でローンを組むのがオススメです。

信用調査会社の記録は半年ほどで消えるので、もし全ての審査に通らなかったとしても、時間をあけて再チャレンジすることができます。

 

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