節約術

医師・士業の税金対策 知識 相続税/不動産回り

高い給与所得がある医師や士業の方の税金対策。不動産や相続税対策。税理士監修記事。

 

住宅ローン減税

Q. 住宅ローン減税は、「合計所得金額が2,000万円以下」が適用条件。「合計所得金額」には、給与収入の他、株の売却損益や配当収入、為替取引の損益、さらには家賃収入、不動産売却損益も入ってきますか?

もしそうであれば、株の損失を計上することで2000万円以下になるようにコントロールすることも可能? 更に、ローン減税が受けられない今年のうちに、評価益が出ている株は、一旦、売却しておいた方がよい?

 

A. 株の場合、「特定口座源泉徴収あり」だと、合計所得には含める必要はない。但し、「一般」、「源泉徴収なし」、あるいは確定申告する場合は合計所得に含める必要がある。

分離課税、通算した後の残り、所得としてカウント。

家賃収入や不動産売却損益も合計所得に入ってくる。

配当は分離で株と同じ損益通算ができる。

 

法人設立?

Q. 家賃収入分の節税策として一番良い方法は? 夫婦であれば所得の低い妻(夫)の持ち分割合を増やす? 法人を設立して、現物出資するほどではない?

A.  そもそも法人を設立すると均等割りがかかる他、いろいろと手間もある。課税所得がそんなにない内は、法人を作る方ほどではない。

 

 

不動産売買

 

 

長期譲渡とするには?

  • 長期譲渡とするためには、お正月を6回迎える必要がある。
  • 取得日の定義は基本的に引渡し日。引渡しから売却した年の1月1日で5年が過ぎると、長期譲渡所得となる。

例えば、値上がりしている、という前提であれば、以下で正しい?
① 物件Aを結婚20年経過後、かつ、長期譲渡の対象となった後、売却。
・ おしどり贈与を使用し譲渡=>6年後
・ 長期譲渡での2029年1月以降
・ 3000万円控除を夫婦でそれぞれ受ける

② 物件Bに引っ越して、物件Bの長期譲渡が受けられる2030年1月以降に売却。こちらでも3000万円控除を受ける。

3年に1度の特例なので、中丸2年開ける必要があります。

次の3000万

 

譲渡損、繰越控除の要件

マイホーム、長期所有に限って、要件、買い替え10年超ローンを使って新居を借り換える。

売った方についてローン残債がのこっていて、対価を

 

短期譲渡・長期譲渡
Q. 以下理解でよいか?
・ つまり、物件Aについては2028年1月以降、物件Bについては2030年1月以降の売却が、長期譲渡となる。

 

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」

Q. 入居後1日目以降でも使える?

A. 主たる居住、実態が整っていれば1日でも可能。何年住んでいればよい。

実態とは、税務署の総合的な判断。勤務先に対する通勤費請求、住所登録、年賀状の宛先、子供の学校、通院している病院等。

 

Q. ある物件で、3000万円特例控除を利用後、物件Bでしばらくくらせば、再度3000万円特例控除は利用できる? そして、その後、さらに何年かしてこれを使うことは可能?

A.  中、2年空けば利用可能。

 

相続税

 

おしどり贈与

Q. おしどり贈与の要件である、婚姻期間20年とは? シンプルに入籍日から20年を経過すればOK? 1月1日時点で20年経過が必要とかはない?

A.  シンプルに入籍日起算。

 

Q. 「贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。」と国税庁ホームページにあるが、その後、事情が変わったらどうなる?

A. 事情が変わってしまったらしょうがない。あからさまな、すぐに譲渡は避けた方がよい。タイミングは気を付けたほうがいい。

 

Q. 贈与で配偶者控除ができるのは「居住用不動産」が要件。賃貸併用住宅の場合、贈与対象となるのは?

A.  居住部分だけ。

 

Q. 土地・建物を2000万円分譲渡する場合、2000万円分の土地・建物の評価はどのように行うのか? 例えば、固都税評価額の2000万円分を譲渡する、ということは可能?

A. 建物は固定資産税評価額 土地は路線価

 

Q. おしどり贈与を行う際に、妻の資産を使って土地・建物の持ち分を夫から買い増すことは可能? その際の評価額は何を基準とする? かかる譲渡に、夫側で損益が発生した場合、税務上の処理はどうなるか? 通常の不動産の売買と一緒?

A. 買うことも可能。時価を出す必要ある。類似事例等で査定してもらう。その際は、譲渡損益が出てしまう。尚、登記は第三者に対する対抗要件であるため、特に行わなくてもよいかいつか行う。

 

No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

不動産

 

相続税評価額の計算方法

  • 建物固定資産税評価額、土地:路線価
  • 土地の相続税評価額概算は、固定資産税評価額の7/8=路線価。土地の形状等の条件もいれた概算ができる。

 

都内の区分マンション

  • 一般的に9000万円で売れるマンションも、相続税雹かは6かけ、5かけになる。

 

貸している場合

  • 貸付事業用の評価。

 

小規模宅地の評価

  • 330平米迄8割減。小規模宅地が土地の評価ができる持ち方。
  • 貸している土地がある場合は計算が複雑。但し、居住用は8割減なので、居住用でいっぱい使った方がよい。
  • 金融資産は値上がり・値下がりリスクあり、「何とも言えない。」との税理士先生談。

 

暦年課税の非課税枠 110万円利用

贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。

したがって、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません(この場合、贈与税の申告は不要です。)。

妻・子供の数×110万円の贈与ができる。

子供側から見ると、祖父母・親からもらった額を合算して、110万円まで非課税。

NISAと合わせるとよいかも。

 

 

 

 

法人への現物出資

Q. 法人を設立し、物件を現物出資により法人所有とした場合、評価額はどのように決まるか?

A. 価格評価は時価。かってすぐ売る場合には、購入価格=時価となる。500万円超えると士業の出した証明書がいる。法人の資本金が1千万円超えると均等割りが高くなる。東京であれば都税区税合わせて18万円ぐらいか。

Q. 物件B引き渡し前に、法人に権利義務を移転することは可能か? 例:物件Bの名義は個人だが、既に支払い済の手付金を現物出資、残金分を法人に出資。個人-法人間で買値で売却契約を締結。同契約に従い、引き渡し後、法人Bに登記移転。

A.  可能な模様。但し、意味がない。

節税できるである所得税と見合わない。

不動産所得を分散する。

全体としてどうなのか。というところ。

 

  • 床面積
  • ローン金利
  • 信用割合

 

税理士に相談する場合の費用

一般的な相談は、50分1万円+消費税

より一般的な相談は無料でも可能。

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